一線城市房企主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)
發(fā)布時(shí)間：2014-08-21 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，7月份，四大一線城市中房?jī)r(jià)惟一還在堅(jiān)挺的北京也終于撐不住了，出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，這也是北京房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現(xiàn)下跌。
“一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于
房企的主動(dòng)降價(jià)。”國(guó)研中心一位負(fù)責(zé)人表示，“在
開(kāi)發(fā)商看來(lái)，一線城市如果愿意以價(jià)換量，真實(shí)的需求是存在的。”
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)出“北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比全面下跌”的官方數(shù)據(jù)之后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)態(tài)勢(shì)恐將進(jìn)一步持續(xù)，
樓市正被迫進(jìn)入“新常態(tài)”。
“明降20%”的意義
8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，成為樓市低迷以來(lái)，北京首個(gè)明確宣布直降的
樓盤(pán)。此次，東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目共推出辦公、住宅各50套房源特價(jià)銷(xiāo)售，其中辦公類(lèi)房源14900元/平方米起售，住宅類(lèi)房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日該項(xiàng)目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售價(jià)分別下降了6100元/平方米和4400元/平方米，降價(jià)幅度在20%左右。
“我們預(yù)測(cè)今年下半年北京的
房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的變化，仍然是以價(jià)換量為主。”東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬表示，這主要是基于對(duì)樓市
政策和同行業(yè)對(duì)手的觀察。
但一位目前在北京也有項(xiàng)目在售的開(kāi)發(fā)商則稱(chēng)：“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，明降20%和暗降20%的意義是完全不同的，這預(yù)示了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的態(tài)度和判斷。尤其是這一項(xiàng)目降價(jià)后的效果是很明顯的，下半年將有更多的開(kāi)發(fā)商采取這種直降的方式入市。”
除北京之外，同為一線城市的深圳，新
開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也放低了“身段”，開(kāi)始低價(jià)入市。8月16日，華業(yè)·玫瑰四季開(kāi)盤(pán)，主流
戶型均價(jià)在22000元-24000元/平方米。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)則更能說(shuō)明問(wèn)題：7月份，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市的
新房價(jià)格環(huán)比分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；
二手房價(jià)格環(huán)比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。
“北京取消
限購(gòu)的幾率不大，因?yàn)槿∠拶?gòu)帶來(lái)的影響太大；目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來(lái)回收資金。”賈玉鵬認(rèn)為，既然遲早要降，開(kāi)發(fā)商不如將價(jià)格
調(diào)整到位，較早地獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，搶占客源。
明降或轉(zhuǎn)為暗降
與北上廣深出現(xiàn)的樓盤(pán)降價(jià)相對(duì)應(yīng)的是，一線城市不斷走高的
庫(kù)存量。
“目前四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，這和整個(gè)庫(kù)存壓力較大有關(guān)。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前一線城市還沒(méi)有公開(kāi)救市的做法，限購(gòu)、限貸政策仍比較緊，同時(shí)
購(gòu)房者也在觀望，進(jìn)而導(dǎo)致庫(kù)存積壓，這反過(guò)來(lái)倒逼房企降價(jià)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3402萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比增長(zhǎng)27.5%。這意味著繼6月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，7月一線城市庫(kù)存繼續(xù)攀升。
具體而言，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1024萬(wàn)平方米、1158萬(wàn)平方米、857萬(wàn)平方米和362萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
從庫(kù)存和銷(xiāo)售量之比（簡(jiǎn)稱(chēng)“存銷(xiāo)比”）情況來(lái)看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為18.9個(gè)月、17.2個(gè)月、14.1個(gè)月和14.7個(gè)月。而在2013年年末，上述4個(gè)城市的存銷(xiāo)比分別為7.6個(gè)月、8.7個(gè)月、9.0個(gè)月和11.9個(gè)月。
“顯然，2014年一線城市樓市消化庫(kù)存變得較為艱難，尤其是北京，存銷(xiāo)比反彈力度較大，由去年庫(kù)存壓力最小逆轉(zhuǎn)成為今年庫(kù)存壓力最大的一線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不贊同。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷，賈玉鵬認(rèn)為，如果政策不發(fā)生大的變動(dòng)，單純以市場(chǎng)情況分析，隨著以價(jià)換量的持續(xù)，到明年一二季度，購(gòu)房者會(huì)普遍接受和認(rèn)可當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，這樣最晚到明年第三季度，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)因
成交量的支撐而抬頭。
“不過(guò)，總體上來(lái)看，目前一些樓盤(pán)大幅降價(jià)的房源數(shù)量仍較少，開(kāi)發(fā)商主要還是出于一種銷(xiāo)售策略，即拿出少部分特價(jià)房吸引客戶，帶動(dòng)成交量。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
應(yīng)對(duì)樓市“新常態(tài)”
在本輪樓市調(diào)整中，地方政府在“救市”表現(xiàn)上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購(gòu)，在46個(gè)限購(gòu)城市中，目前以各種形式“靈活”調(diào)節(jié)樓市的已近九成。
與此同時(shí)，在樓市下行趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)的情況下，隨著多地放松限購(gòu)獲得中央默許，一些地方政策微調(diào)的窗口也已經(jīng)打開(kāi)。
“從已有救市城市的舉措來(lái)看，不外乎契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松
公積金貸款條件、購(gòu)房入戶等方面。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出，除了關(guān)鍵性的
銀行“限貸”尚未明顯放松外，事實(shí)上，地方政府的行政
調(diào)控手段，已與2008年救市措施無(wú)異。
不過(guò)，市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商對(duì)此或許并不買(mǎi)賬。
“現(xiàn)在市場(chǎng)需求主體是剛需自住型，如果沒(méi)有貸款支持，他們幾乎不可能買(mǎi)得起房子。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出。
盡管市場(chǎng)上對(duì)上海等地限貸放松的傳言已經(jīng)傳出多日，但放松限貸的政策并沒(méi)有得到官方確認(rèn)。
“從信貸、財(cái)政補(bǔ)貼等方面進(jìn)行救市的仍然集中在三四線城市，二線城市放松限貸政策還需要時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)成為市場(chǎng)的主流。”一位
全國(guó)性開(kāi)發(fā)商表示。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤(pán)整、理性回歸三個(gè)特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚傧蛑懈咚僬{(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。
