摘要：全面“二孩”政策消息公布半個多月，廣州二手住宅市場對三房等中大戶型物業的關注度有了明顯增加。全面“二孩”政策公布后，“剛需”買家寧棄兩房選三房。

    全面“二孩”政策消息公布至今已半個多月，二手住宅市場對三房等中大戶型物業的關注度明顯增加。據陽光家緣公布數據統計，11月1-17日，90-120平方米的二手住宅網簽量為994套，環比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。11月第一周90~120平方米二手住宅網簽量出現突增的現象，達445套，比10月最后一周的388套上升14.7%。11月第二周90~120平方米二手住宅交投雖比第一周略有回落，但網簽量亦在380套以上。

    合富置業市場經理梁燕明分析表示，“二孩”政策將推動市場對三房以上戶型的需求增加，但受限于目前主流購房群體的購買力，短期內市場對總價較高的四房等大戶型需求突增的機會很小，更多是有意一步到位置業的買家，將更多關注三房這類中大戶型物業，尤其是100平方米左右的緊湊型三房單位，與同一樓盤兩房單位價差在30萬元以內的三房，更容易成為時下有意從買兩房改買三房的一步到位置業型買家的首選。

    市場：大戶型業主逆市降價30萬元

    盡管近期市場對大面積物業關注度增加，有個別業主心態轉強，有可能出現惜售的心理，但由于接近年底，亦有部分業主因資金周轉急于套現，因此，現時廣州二手市場上即使是緊俏的中大戶型和大戶型物業，亦有降價放售的個案出現。

    “業主降價的原因不外乎三類：一是業主急著用錢，例如做生意的人需要資金；二是買家可以一次性付款；三是有部分業主需要騰出名額，換更大的房子。”合富置業駿景分行主管韋茂榮表示，大戶型物業降價的幅度有可能相當明顯，如駿景花園一套163平方米的放盤，市場價約2.3萬元/m2左右，之前業主以350萬元放售，現在業主降價到320萬元出售，降幅達30萬元。

    買家：首付增幾萬 可考慮一步到位

    在天河區工作的張先生正準備買一套婚房，原本打算買一套七八十平方米的兩房，但風聞全面放開“二孩”消息后，張先生也有想過將來家里養兩個小孩，兩房肯定住不下，于是萌生了買三房的念頭。看了半個月的房子，張先生對購房的計劃更加清晰，要一步到位買三房的話，首付款勢必要增加，如果增加的金額在10萬元以內，還是有可能實現的。合富置業時代玫瑰園分行主管袁秋云表示，現在也有客戶會在看過三房后，從兩房改買三房的。現在時代玫瑰園70平方米的兩房，總價約140萬元，而90平方米的三房，總價也是170萬元左右，兩房和三房之間的價差約30萬元，對首套房貸購房者來說，畢竟首付只差幾萬元，所以也會吸引買家選擇一步到位置業。

    但若兩房和三房之間的價格差距太大，則令有意一步到位置業買家難以從兩房跨越到買三房。如番禺區鐘村板塊的金山谷，目前該盤78平方米的兩房，總價約105萬元左右，但同一樓盤93平方米的三房，總價約156萬元，價差達51萬元。即使是首套房貸購房者，要從兩房改買三房，首付款增加的幅度亦超過15萬元。合富置業金山谷分行主管羅均玲表示，雖然有看房的客戶想從兩房改買三房，但最終還是接受不了價格相差太大。

    分析：價差二三十萬 難倒“剛需”客

    從目前熱銷樓盤的交投分析，如果買家有足夠資金從兩房改買三房的情況，大多數情況會出現在價格適中、主要面向“剛需”客需求的樓盤，而兩房總價已超200萬元的樓盤，即使兩房和三房之間的價差只有20萬~30萬元，“剛需”買家想要一步到位置業，但由于受限于資金壓力，還是有一定難度。

    如天河區車陂板塊的駿景花園，兩房和三房的價格差距約20萬~30萬元，較受歡迎的88~89平方米兩房單位，總價約210萬元，而面積在100多平方米的三房單位，總價約230萬~240萬元。合富置業駿景分行主管韋茂榮表示，在駿景花園二手市場上，一步到位置業的個案并不多，原因主要是這個樓盤三房價格較高，超出了“剛需”買家的預算，三房主要被換房客消化，而置換四房的買家會比買三房的多。

    影響一步到位置業型買家決策的因素，除總價外，還有物業本身的素質和景觀。如荔港南灣目前63平方米低層兩房，總價約145萬元左右，而同一樓盤的76平方米小三房，總價雖然只有176萬元，與兩房之間的價差僅21萬元，但由于靠近發電廠，從兩房改買這種76平方米小三房的買家并不多。

    合富置業荔港南灣分行主管邱信健表示，荔港南灣適合一步到位置業的房源，可考慮85平方米的三房，望園景，市場價約180萬元，首套房貸購房者首付增加約10萬元左右，就能從兩房改買到景觀較好的三房了，不過，這類園景單位相當搶手，房源較為稀缺。