摘要：共有同權！共有產權住房可“落戶入學”，面向“夾心層”市民和青年“剛需”群體！昨日，廣州市政府常務會議通過了《廣州市共有產權住房管理辦法》（下稱《辦法》）。

　　值得關注的是，《辦法》中明確提出，購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益，此舉意味著廣州將進一步向市民提供經濟上可負擔的產權式住房保障，加快構建公租房、政策性租賃住房、共有產權住房相結合的保障性住房供應體系。

　　焦點問答

　　（1）共有產權住房的物業服務和車位、車庫怎么管理？

　　共有產權住房的物業管理服務收費實行政府定價。共有產權住房物業管理的表決權由承購人和代持機構按規定共同行使。業主大會、業主委員會根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《廣州市物業管理暫行辦法》等有關規定產生。

　　集中新建的共有產權住房居住區車位（車庫）原則上按不低于1：1配套建設，產權歸政府所有，由代持管理機構代持產權并負責管理，租賃給小區住戶使用。

　　（2）轉讓共有產權住房后能否再次申購？

　　通過正常轉讓產權份額方式退出共有產權住房后已滿5年（即達到第十九條規定的5年內無不動產轉移記錄條件），可以享有一次再次購買共有產權住房的機會，即再購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法拍賣等情況以非正常方式退出共有產權住房的，不接受再次申購。再購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機構屆時確定。

　　（3）持有共有產權住房期間能否申請換購？

　　承購人已經購買了共有產權住房，因家庭、工作、生活等原因可以享有一次申請轉讓現居共有產權住房產權份額、同時新購共有產權住房的機會，即換購僅限一次。發生違法、違規、違反共有約定或被司法查封等情況的，不接受換購申請。換購申購是否給予配售，還要視每批次房源申購供需平衡情況，由住房保障機構屆時確定。

　　（4）購買共有產權住房可以貸款嗎？

　　承購人可以按開發建設單位給出的付款方式和時間要求，自主選擇一次性付款、分期付款、住房公積金貸款、住房商業貸款、住房公積金與商業貸款組合貸款等方式。

　　（5）購買共有產權住房能辦理不動產登記證嗎？

　　可以由開發建設單位統一辦理。共有產權住房不動產登記的房屋產權性質為“共有產權住房”，附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額及附注事項：“本套住房屬于政策性保障房，物權抵押、轉讓、繼承、使用按照廣州市住房保障政策相關規定及《共有產權住房共有協議》辦理”。

　　（6）買了共有產權住房后取得其他住房怎么辦？

　　購買了共有產權住房后，承購人及配偶、未成年子女購買本市其他住房或換購共有產權住房的，必須先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續。在取得其他住房使用權之前，承購人可按公布的上一年度房屋租金參考價向產權受讓方租賃所出讓的共有產權住房臨時居住，但最長租期不超過1年。如果不先辦妥所持有的共有產權住房轉讓手續，承購人及其配偶將被追究違反共有協議違約責任。

　　（7）共有產權住房能否繼承？

　　繼承人在本市無自有住房的，可以繼承承購人產權份額作為共有產權住房繼續居住使用；在本市有自有住房或雖無自有住房但選擇退出共有產權住房的，可以繼承承購人產權份額轉讓收入。

　　（8）由誰承擔共有產權住房管理和維修責任和義務？

　　由承購人承擔，住房專項維修資金也由承購人全額繳交。

　　（9）代持管理機構有權檢查共有產權住房嗎？

　　為了防止違規出租、出借或其他違法使用問題，承購人有接受代持管理機構巡查實際居住情況的義務，巡查嚴格按照國家“雙隨機、一公開”有關規定方式進行，逐步采取與小區安保電子監察相結合的非入戶方式。另外，如果被投訴舉報涉嫌違法違規使用住房時，承購人應配合相關調查取證。

　　（10）申購中簽后放棄購買有什么后果？

　　申購人申購前應仔細查看申購公告資料后再參加申購，尤其是做好自身經濟能力衡量，一旦中簽后未按時到場、未按規定選房或未按規定簽訂《買賣合同》和《共有協議》的，其購房資格即時喪失，申購人3年內不得再次申購。

　　有何權益？

　　可立戶入戶

　　子女享義務教育

　　《辦法》首先明確了廣州市共有產權住房是保障性住房，廣州的共有產權住房納入城鎮保障性安居工程，由政府投資或提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，以部分產權設定銷售價格，面向符合穩定就業等規定條件的本市城鎮戶籍無房家庭和非本市戶籍無房家庭供應，實行政府與承購人按份共有，并通過約定限制使用、收益和處分權利的保障性住房。

　　《辦法》還明確，購買共有產權住房享有與購買商品住房同等公共服務權益，具體包括教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。也就是說，購買共有產權住房視同購買商品住房享受子女的幼兒教育、中小學義務教育，可以立戶、入戶，可以申請住房公積金貸款或提取住房公積金余額，可以作為本社區居民參加社區活動、享受養老等家庭綜合服務。

　　誰可以購買？

　　面向“夾心層”

　　單身申購人應滿30周歲

　　據介紹，共有產權住房主要面向符合條件的城鎮戶籍市民和非戶籍人才“夾心層”市民，尤其是新就業、青年“剛需”群體。“夾心層”是指收入、財產超過承租公租房限制條件，但又暫不具備購買商品住房經濟負擔能力的群體。“剛需”是指在穗就業、結婚生育等必要的基本自住需求。

　　在申購和配售方面，《辦法》明確了申購條件：

　　第一，單身申購人應年滿30周歲，己婚人士申購則不受年齡限制；

　　第二，本市城鎮戶籍滿10年（具有本科學士及以上學位學歷、中高級專業技術職稱和執業資格目錄、高技能人才和緊缺工種（職業）目錄、人才綠卡主卡人員之一的，不受戶籍或戶籍年限限制）；

　　第三，申購前繳納養老保險滿60個月（中斷、補繳累計不超過6個月且不計在內）；

　　第四，家庭成員名下無本市的住宅、商鋪、寫字樓；

　　第五，允許正常退出共有產權住房后仍可再有1次申購機會；第

　　六，對雙職工家庭，或有博士、碩士學位、高級專業技術職稱等人員優先配售供應。

　　從購買程序上看，房源供不應求時搖號抽簽，不輪候。

　　能否交易？

　　不得出租或出借

　　產權滿2年可轉讓

　　《辦法》以共有協議方式對共有產權住房使用、退出、繼承、維修、監管進行約定，明確共有產權住房產權流轉實行封閉運行（承購人不能購買政府產權份額取得完全產權、不能轉化為商品住房），不得將房屋出租或出借給除本人或配偶的直系親屬之外的他人使用。

　　滿足2年限售年限后可退出，承購人可以向代持管理機構提出轉讓所持產權份額的申請，受讓人應當具有購買共有產權住房資格，代持管理機構在同等條件下享有優先購買的權利。承購人所持產權份額轉讓產生的增值收益歸承購人享有，轉讓價格低于原購買價格的差價代持管理機構不予補償。

　　共有產權住房的銷售價格怎么定？據介紹，共有產權住房銷售前，首行要由代持管理機構辦理評估，取得市場價作為參考。“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房由開發建設單位按照不超過土地出讓時確定的最高銷售單價的要求，自行確定具體銷售價格。其他方式籌集建設的，綜合考慮市場價和保障對象支付能力確定銷售均價，一般情況下，可能設定為市場價的50%~85%。具體到單套住房售價，其設定以均價為基礎，上下浮動比例不超過10%。

　　除了標示的房價和國家規定購買方應負擔的稅費、專項維修資金等法定事項外，任何單位或個人不得再向承購人收費或變相收費。

　　產權份額如何確定？

　　購房人產權份額

　　不低于50%

　　《辦法》要求，購房人產權份額不低于50%，具體按照共有產權住房銷售均價占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場評估價的比例確定，同批次銷售的同一項目的產權份額相同，其余產權份額為政府產權份額。

　　此外，采用土地出讓時“限房價、競地價”等方式集中新建的共有產權住房銷售時，如果限價與市場價基本接近（即限價超過了市場參考價的85%時），經批準可以轉為商品住房按不超過限價優先面向申購人出售，但承購人購買后不得再次申購共有產權住房。

　　不過，如果申購人在申購過程中弄虛作假、違背承諾或未按規定時間騰退所承租的公共租賃住房、人才公寓、直管公房、單位公房等政策性租賃住房，即使取得住房也要退還，10年內禁止其申購共有產權住房，將有關失信信息按照規定納入公共信用信息管理系統，依法予以失信懲戒。