房企跨界商業地產 是分散風險還是共同吹泡沫
2011-05-26 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍、全額征營業稅等調控政策后，上海、重慶開征房產稅的消息，讓住宅地產市場又迎來一個“沙包”。繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍、全額征營業稅等調控政策后，上海、重慶開征房產稅的消息，讓住宅地產市場又迎來一個“沙包”。
統計顯示，2010年中國商業地產的增長在25%以上，而住宅增長僅為7.6%，史上最嚴的調控也成了助推投資向商業地產轉型的開始。“只做住宅”的萬科陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型;金地集團王石保利地產微博零售業競爭激烈的情況下，自購商業地產來保證其未來的利潤不會因為租金上漲而被攤薄。”正如Tesco中國地產公司首席執行官霍蘭東所說，自建商業地產不僅可以降低內部運營成本，同時，也可以享受中國商業地產升值得到的財務回報。SOHO中國潘石屹表示，將不再單純從事住宅開發，商業地產的開發和運作將成為未來的一個重要戰略規劃。甚至一向以租賃物業為主的Tesco樂購、華潤萬家等零售商也切入商業地產。商業地產成為各路資金的“避風港”。
“目前國內商業地產的整體持有率不高，市場還處于一個高速發展的階段。”中國指數研究院副院長陳晟分析。
房企轉型“雙發展”模式
“如今地方政府出讓的土地中，純粹住宅用地越來越少，未來將出現更多的城市綜合體。如果只做住宅，萬科將失去很多機會。”萬科董事長道出了轉戰商業地產的原因，這也代表了多數房企的判斷。
以房地產企業中赴港上市業績最佳的龍湖地產為例，2010年7月，龍湖成立了商業地產部,專門負責龍湖旗下商業項目的運營、推廣和招商。這個近百人的團隊花了半年時間奔波于全國的主要城市,考察各城市的商業布局、設計特點、投資回報狀況等，為下一步的圈地計劃做好了前期準備。2010年末，在推出新項目的同時，龍湖果斷“涉商”，先后在云南、山東煙臺以及浙江杭州等省市競得數塊旅游、商業用地。其在成都的“天街系”大型商業綜合體推出的79間臨街項目，于6天內一售而空，銷售金額逾3億元;在重慶打造的商業綜合體“龍湖·時代天街”項目在開盤后便創下銷售套數、銷售金額以及銷售面積三項第一。
“政策調控不是針對某一企業，全行業的環境發生變化，這個時候就是適者生存。”龍湖集團執行董事秦力洪表示，地產調控之時，需調整節奏，在產品線上擴張，“龍湖計劃在5-7年內完成建設，并持有約200萬平方米左右的投資性物業。”
在行業如此大的變革前，房企紛紛出手。表態將全力沖刺商業地產領域。“未來的3-5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”金地集團表示，商業地產的開發和運作將成為未來金地的一個重要戰略規劃。2010年，其在土地投入的計劃中，就有20%的資金投向商業項目。以遠洋-光華國際We-life未來廣場為起點，遠洋地產今年將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目，“只要是合適的商業項目以及有經驗的合適的公司，遠洋即使只持有少量股份也愿意與對方合作，這是遠洋目前發展商業地產的一個策略。”遠洋地產相關人士告訴《浙商》記者。
這種由住宅地產逐步過渡到商業地產領域的做法，是房地產開發企業發展的一種趨勢。“無論是在香港，還是在國外，很多大的開發商，都隨著企業的不斷壯大發展，從單一的住宅開發轉向住宅、商業齊頭并進的發展模式。”中國商業地產聯盟秘書長王永平()認為，特別是對于上市公司而言，持有可持續經營的商用物業，對維持股價甚至有直接的幫助。“開發商通過調整手中商業、住宅的比例，能有效降低經營風險。”
零售商“涉商”
Tesco樂購是國際零售商中首個以商業地產作為主業吃螃蟹的。自2010年10月28日啟動其在華南首家買地自建的綜合性購物中心以來，未來5年，Tesco樂購預計將在內地擁有80家左右新購物中心，成為中國以超級市場為主力商戶的綜合商業購物中心開發商之一。
有業內人士分析，此番零售商大舉進入商業地產，并非為了戰略轉型，“以往單純依靠賣場和超市的方式發展緩慢，在
以超市為核心的零售商涉足商業地產，普遍出現缺乏前期開發經驗的弊病。對于這樣的短板，華聯集團發展總監于浩表示，華聯集團找到了“很好的結合點”。他說：“我們一般不從拿地開始做，這樣就可以規避這部分的風險。因為房產拿地程序復雜，風險較大，我們等開發商拿了地之后才介入。開發商拿了地，我們把資金投給開發商，由他來建設項目。而且華聯從設計、規劃的角度來進入，可以保證業態的規劃和組合，滿足后期經營的需要。”
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