任志強：如何讓沸騰的樓市回歸自然常態
2011-07-27 來源：觀點網 編輯：宋羽欣
已經有越來越多的人充分認識到，左右中國的房地產市場的因素大多浮游于房地產之外，并不在市場的本身。因此僅僅從市場可自我調節的能力而言，幾乎是無能為力的。制度對市場的制約作用遠遠大于看不見的手的調節能力。
但市場自我調節供給能力的原料土地，被政府嚴格地壟斷著。從數量、價格到供給方式都在任由政府的行政意愿而波動。關緊土地的閘門，讓土地變成了稀缺資源并天價頻出，從而改變了社會與民眾的預期，讓商品房變成了最佳的投資品從而進一步推高了商品房的價格。當政府拒絕用增加供給的方式來平衡供求關系時，就只好用限購的方式來抑制需求了。
但發展市場不是為了解決和改善民眾的住房需求嗎?限制又如何能釋放這些需求呢?限制的結果必然是對市場和居民住房改善需求的打擊和傷害。
從美、英、法、日、德等發達國家的情況看，其工業供地的數量都遠少于城鎮居住用地，一般均在1：3到1：5之間。而中國工業用地的總量卻遠遠大于城鎮建成區的總量，于是在土地本來就稀缺的中國，更突出了居住與生產之間的矛盾。不管是用保障房還是用商品房來解決城鎮居民的居住問題，都無法讓城鎮住房實現每戶家庭至少對應有一套成套住宅的要求。
在現實中，經濟與道德是分不開的，任何經濟活動中脫離了法律的約束就會出現道德問題，如貪污、腐敗、官商勾結和權錢交易等。
如果本來就未解決土地的制約問題，再用資本市場的不開放限制生產能力的擴大、用銀行信貸限制了居民的購買能力、用戶籍制度限制人才的流動和公民遷徙的權利，那么這個房地產市場又如何保持健康穩定的發展呢?
謾罵并不能從根本上解決市場中的問題，而賭博或賭氣的政策更不能給市場帶來穩定的預期。必須從量化的數據分析中找到發病的根源，不僅要治標更要從治本上下功夫進行改革。不僅要解決眼前集中的沖突，更要從人口結構、收入增長和城市化的長遠目標出發，形成長期穩定、有效的“立法”，給社會與市場穩定的長遠預期，以滿足中國日益增長的物質消費需求。
如何讓一個“從沸騰到癲狂”的產業回歸正軌，要從制度上進行改革。不但必須解決土地的制度問題，還要從根本上解決“以人為本”的居住優先還是“以GDP為本”的生產優先問題。固然中國要大力發展經濟，但合理地安排土地的為人服務和為GDP服務的關系，尤其是解決好中國城市化進程中農村土地的價值回歸，才能增加土地的集約利用效率，讓農村的發展分享城市化過程中的土地收益，讓農民可以變成市民。在增加有效農業用地的同時，保證城市用地的充分供給，解決好中國未來30年的長期經濟發展問題。
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