朱大鳴：CPI增幅致樓市逐漸凹陷銷售困境
2011-08-02 來源：朱大鳴博客 編輯：宋羽欣
中國CPI在六月份出現了新高，同比增幅達到6.4%的水平，這只能說明，在貨幣過剩的驅動下，中國物價上漲已經使得國內百姓的生活壓力加大，普遍感覺自己的鈔票都變毛了，居高的房價，讓手中的鈔票顯得更毛。
價格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價格越是上漲，這就是中國物價和貨幣形成一種強化機制的可怕作用。
在這種情況下，信貸松動并不一定能松動哪里去，因為信貸確實不能再放縱下去，放縱下去只能讓貨幣更加過剩，但悖論是，過剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。
開發商資金緊張早已經不是什么新聞，但也并非說開發商離開了銀行就不能活了。據銀監會的數據，當前非銀行信貸已經占到信貸總量的一半，很多信托基金都針對開發商，另外不少開發企業在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，如今他們不愿意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現。
既然民間高利貸盛行，證明資金確實緊張，緊張的重要原因在于，資產和能源以及房價價格上漲，需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環的窟窿。
然而，更重要的是，由于銀行不能給一些買房者貸款，那勢必短期影響樓市的需求方，同樣對于樓市短期量能有很大影響，畢竟在國內能夠一次性付款買房的客戶，所占比例還是少數。但是，也不能就此下定論，開發商斷炊了，回籠資金難了，房價就一定要降很多。
隨著北京土地供應結構近年以郊區為主導，一手住宅供應不斷向郊區傾斜。除少數優質項目熱銷外，大部分項目依然面臨較大的銷售困境，從而導致一手住宅整體存量上升。
這種狀況，可能是樓市陰跌的開始。
人們期待的情況是，開發商能夠以降價來回籠資金，這是多方意愿的一件事情，不過現在市場雙方都在觀望，特別是民間人士都在談論樓市不可能降的“信念”。這種情況如果沒有貨幣大幅度超額供應，那么，樓市確實可能存在非理性的預期，這個時候，樓市調整可能性就很大。
然而，期待樓市狂風暴雨一般地下挫并不現實，可能性很大的是陰跌，陰跌不僅表現在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數據上。
以北京為例，這種降價預期已經開始顯現，北京房地產交易管理網數據顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應項目為79個，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個項目中，開發商普遍選擇最終成交價低于擬售價。這就說明，樓價處于在量增價跌的階段，開發商為了防止2008年出現的資金鏈短缺情況，已經開始在回籠資金。
當然，全國樓市千差萬別，且處于的生命周期也不一樣，不可能所有的地方都處于陰跌階段，不過可以預期的是，前期上漲過快的新生代城市和一線大城市，城鄉結合部的樓盤回調的可能性比較大。
經歷了年初調控政策出臺之初尤其是三四月份一段時間的觀望，價格出現松動的北京樓市出現新一輪開盤高潮，相比于此前同區域或前期項目，目前入市的樓盤促銷力度明顯加大，購房人可獲得97折甚至更高的折扣幅度。
北京市房地產交易管理網顯示，6月市住建委新核準的住宅預售許可證為30個，大興亦莊中信悅海苑、昌平老城東側金隅觀瀾時代花園、房山熙景嘉園大興旭輝御府等一批新盤或者老樓新推的后期陸續上市銷售。30個預售許可樓盤中，除了兩三個項目為豐臺和朝陽管莊的外，其余均為昌平、大興、房山、順義和通州的，即便是海淀區的樓盤也在西北旺，新盤郊區化特點明顯。
7月亦是如此，7月新核準的北京預售住宅項目已有5個，都是大興、密云和順義的。
與此同時，銷售下滑導致資金回籠速度慢，銀行信貸從緊，使得開發商資金鏈繃緊。在巨大的資金壓力下，開發商不得不被動降價促銷，爭取以價換量，回籠資金。由此可見，隨著7月郊區項目的集中放量，樓市整體價格繼續下行幾成定局。
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