葉檀：地產市場黃金時代將被保障房取代
2011-08-17 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
2010年出臺的三大房地產政策，預示了房地產新時代的到來。
首先，保障房被提到重中之重的高度，是對2003年以來政策的糾偏。未來中國的商品房市場與保障房市場將有所區隔，高收入人群與低收入人群在一個市場中刨食的情況不再發生。
克服種種困難，2010年全國保障性安居工程的總投資接近8000億元，580萬套的保障房開工任務已經完成，而2011年將會有1000萬套的計劃，兩年1580萬套的保障房建設計劃，意味著未來兩到三年內4000萬人左右可以住進保障型住房，加上房產稅逼出存量房，中國城市化進程中的剛性需求大致可以得到解決。預計所需資金在數萬億元人民幣。
未來的市場將是商品房與保障房相隔天壤的市場，以新加坡為例，商品房與公屋均價相差9倍，商品房高高在上與保障房保障民生并行不悖。
其次，房地產金融杠桿被縮短，如果說以往以5倍的杠桿獲得20%以上的收益，投資者就能夠空手套白狼，目前對房貸單獨加息以及5成的首付比例，使投資者的金融杠桿撬動能力大幅收縮，以往是銀行信貸給房地產市場添磚加瓦，現在則是市場的存量現金與熱錢興風作浪。
毋庸置疑，房地產仍然是銀行眼中的優質資產，房貸依然是銀行的心頭肉，房貸下降是監管力量強力打壓的結果，中國的房地產總市值占GDP之比已經超過日本泡沫的最高峰，行政打壓無法成為市場主流，行政打壓與穩定的貨幣、正確的稅收相配合，才能收到穩定市場之效。
第三，房產稅的壓力揮之不去。
房產稅能夠抑制房價的效果立竿見影。房產稅關鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者將不得不拋售物業。房產稅的試點只是地方財政擺脫土地依賴癥的第一步，遠遠不是全部，只有建立包括房產稅在內的正確的稅收激勵機制，地方政府才能真正建立在稅收的基礎上，而不是對非稅收入橫征暴斂的基礎上。
上述事實并未全部成為現實，房地產市場在一步步轉變的過程，甚至會出現較大的反復。總體而言，2010年全國房地產成交量下降而房價依然堅挺，出現了開發商抱團取暖、城市綜合體大行其道、二三線城市房價上升等現象。所有這些現象隨著城市化高鐵時代到來之后，對未來消費預期透支，透支過度則無法持久，中小開發商將洗牌出局。
中國房地產分為兩大周期，從1998年到2009年是一個周期，這一周期是房地產發展的黃金年代，拉動內需的要求以及對上下游六十個左右相關產業的扶持，使房地產銜天命而生，擁有天然的經濟意識形態基礎。從2009年年末開始，對房地產的調控深化，伴隨著中國經濟結構轉型而來的，是對房地產的再認識，一度備受冷落的保障房成為房地產領域的寵兒。
北京是全國財富聚集之地，這個城市的房地產顯示了中國現金流的豐盛，顯示了各地方人士對首都政治、經濟資源趨之若鶩，成交量下降房價堅挺，二手房以現金交易為主。中國的經濟行政格局不改，北京作為特殊的市場將永遠如磁鐵吸納全國資金。
不要以為樓市是股市，只要增加上市公司即可打壓股指，不要以為房地產市場短期調控可以收效，我們必須有足夠的耐心與智慧，否則會自己打敗自己。
2010年房地產進入調控年，從這一年開始，中國房地產的支柱產業、黃金時代一去不復返。有太多的證據可以證明2010年調控并不成功，2010年4月的房地產新政效果維系了三到四個月，9月新政效果只維系了一個月，但實踐上的不成功并不等于中國房地產市場的改革會停頓，并不意味著房地產的轉折會停止。
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