陳勁松:調(diào)控政策也應(yīng)面臨中場(chǎng)休息新局
2011-08-17 來(lái)源：北京晨報(bào) 編輯：宋羽欣
2011年下半年我們說(shuō)是中場(chǎng)休息，中場(chǎng)休息在于市場(chǎng)機(jī)制不靈了，市場(chǎng)機(jī)制叫停了。比如說(shuō)價(jià)格，按理說(shuō)價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制的核心，但目前卻由政府來(lái)定;此外，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商貸款需要有點(diǎn)政策調(diào)控，那么老百姓個(gè)人抵押貸款現(xiàn)在也由政府定就不太妥了;至于限購(gòu)，就更不是市場(chǎng)機(jī)制了，直接不讓你進(jìn)入市場(chǎng)了。
市場(chǎng)機(jī)制的暫停，會(huì)發(fā)生幾件事情：
第一，部分開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)尤其是豪宅的開(kāi)發(fā)會(huì)暫停。因?yàn)槟阋X(qián)沒(méi)錢(qián)，要賣(mài)沒(méi)人買(mǎi)。很多人問(wèn)那怎么不降價(jià)呢?降價(jià)有人買(mǎi)嗎?降多少有人買(mǎi)呢?這個(gè)問(wèn)題就成為擺在開(kāi)發(fā)商面前一個(gè)非常實(shí)際的問(wèn)題。所以破產(chǎn)的多種形式會(huì)在下半年出現(xiàn)，比如兼并和重組在2011年下半年力度會(huì)比較大。上半年大家是暫停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人堅(jiān)守，這個(gè)是很可能發(fā)生的。
第二，價(jià)格下調(diào)是大概率事件。目前下調(diào)應(yīng)該是出現(xiàn)了，對(duì)于表現(xiàn)還不明顯的城市，那就證明當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商可能采用其他方式，或者是很有實(shí)力，這都有可能，因?yàn)榇嬖诘赜虿町悺?/p>
第三，民間資金尋找機(jī)會(huì)。我們看今天的中國(guó)，雖然銀行錢(qián)緊得不得了，但是信托投資、私募股權(quán)投資(PE)、基金投資依然非常火爆。錢(qián)還在、心不死，這些錢(qián)可能會(huì)在這個(gè)時(shí)候?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，彌補(bǔ)銀行存款準(zhǔn)備金率高帶來(lái)的錢(qián)荒。
下半場(chǎng)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生一系列的變化，這些變化跟上半場(chǎng)不同。首先規(guī)則變化了。中國(guó)上半場(chǎng)的規(guī)則就是大家都是商人，開(kāi)發(fā)商是，消費(fèi)者是，政府也是。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不對(duì)了，政府光當(dāng)商人不行了。因此，下半場(chǎng)政府目標(biāo)要多元化，與土地財(cái)政相比，就業(yè)、稅收等恐怕更重要。其他的變化還表現(xiàn)在市場(chǎng)分成保障房和商品房了，以及城市化縱深發(fā)展等。
在新的游戲規(guī)則下，會(huì)發(fā)生什么呢?我認(rèn)為會(huì)涌現(xiàn)出一些新趨勢(shì)：
第一，房地產(chǎn)基金大發(fā)展。短期內(nèi)基金可能會(huì)大發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)，原因在于行業(yè)無(wú)法承受資金周期性頻密的緊和放，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)在過(guò)去三年經(jīng)歷了像房地產(chǎn)這樣冰火兩重天的180度大轉(zhuǎn)彎。企業(yè)制定一個(gè)戰(zhàn)略至少可以管三年，而制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略至少得一年一變，因此基金是一定會(huì)發(fā)展的。
第二，房地產(chǎn)跟內(nèi)容的結(jié)合會(huì)越來(lái)越多，跟服務(wù)的結(jié)合會(huì)越來(lái)越多。比如旅游地產(chǎn)，目前很多是掛羊頭賣(mài)狗肉的“斧子湯”型[1]，重地產(chǎn)不重旅游。隨著政府水平越來(lái)越高，以及旅游內(nèi)容提供商和房地產(chǎn)提供商開(kāi)始執(zhí)行不同的職能，斧子湯型旅游地產(chǎn)漸漸行不通了，服務(wù)內(nèi)容提供商未來(lái)會(huì)有非常好的前景。
另外，商業(yè)地產(chǎn)也不能成為斧子湯的那個(gè)斧子，我們現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)，拿商業(yè)當(dāng)斧子，還是想賣(mài)住宅，而商業(yè)本身賺不賺錢(qián)無(wú)所謂。但是終有一天，這種使商業(yè)不賺錢(qián)而賣(mài)住宅又有問(wèn)題的模式，將會(huì)成為一個(gè)巨大的包袱。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)不說(shuō)旅游，先說(shuō)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不說(shuō)商業(yè)，先說(shuō)地產(chǎn)，這個(gè)是一個(gè)很不好的上半場(chǎng)的習(xí)慣，下半場(chǎng)恐怕要變。
第三，配置的多元化。比如說(shuō)形成了兩個(gè)市場(chǎng)：保障房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)。保障房市場(chǎng)會(huì)有什么商機(jī)呢?商品房市場(chǎng)會(huì)跟以前完全一樣嗎?是不是全靠政府呢?如果不是，則會(huì)誕生一些新的服務(wù)商。
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