顧云昌：樓市綜合體是推動城市發展因素

2011-08-27 來源：城市晚報編輯：狄海霞

　　在我們城市化快速進程過程當中，我們中央出臺了轉方式、調結構，我們整個十二五規劃叫轉方式、調結構，轉變我們的發展方式，一個是內需和外需的結構要調整，作為我們城市的布局也在調整問題，當我們現在越來越多的城市，這是我們完全可以按照我們城市的本來的格局組成若干個這樣的城市，所以我們所提倡的城市群，許多中小型在一起，而不是我們許多城市分開，那么這樣情況下，我發現，我們發現世界各國在城市化進程過程，在城市改造過程當中，就摸爬出一個綜合體的概念，所謂綜合體就是三種業態在一起組合，有住宅、寫字樓、有商業，或者是加上一些主題公園等等，就是都組合在一起，成為一個相對獨立的城市概念上的這種，一個群體，我們叫綜合體。

　　我認為是我們的城市化和經濟發展的必然產物，城市化現在中國的正在快速進行當中，是中國經濟發展的一個主要的方面，我們現在是城市化，城市化、工業化是從投資的，投資的需求角度拉動經濟增長，而城市化是從需求的角度拉動經濟增長，一個是從投資角度，一個是從消費的角度拉動經濟增長。

　　這個現在中國的城市限購的問題，中國的都是限房，在北京市還有限車，在很多地方還有限矛盾，限房、限車、限茅臺，我認為限主要是東西不夠了才限，剛才董老師講了對很多限的看法，越是大城市越不夠賣了才限，汽車為什么要限?汽車不是汽車不夠了，是路不夠了，所以必須限，如果不限根本走不動了，對現在的上海就編了一個段子，上海是路堵，跑到深圳是深刻獨，跑到鄭州，我想鄭州可能不堵，鄭州還真不堵，當然哈爾濱我還沒有想到怎么堵法，但是再怎么堵，北京是首都。

　　那么茅臺為什么限呢?因為我們中國特色公費消費，而且上檔次的請客就必須是最好的酒，現在茅臺酒就不夠賣了，那么這就是實際上現在綜合體當中堵的問題，和我們過去的規劃有聯系，那么其實我們這樣的城市化進程當中的功能分區和過去發展已經出現了這個問題，恰恰是對我們城市本質的誤解，其實城市是一個有機體，為什么有機體?咱們和自然界講有陰陽的問題，其實城市有兩方面的問題。一個城一個市，我們拆開它字眼，城市怎么來的?我們住在一起，為了安全，有一個城墻，但是住在一起還要有生活呀，還要有市場，市的功能越來越豐富了，不僅是買點小菜的問題，所以商品交易、交換都是市，也就是說城和市就是人們住在城市里面，既要有居住，而且還要就業、還要購物、還要娛樂、還要干嗎，其他各方面的活動，這就是城市，但是我們可以看到，我們把城和市分開了，這個地方住人，那個地方上班了，所以在我們快速的城市化當中，出現的問題，回過頭來想，違反了最基本的城市的有機體的概念。

　　我們看到，在這個區域里面我既可以生活、買房子，樓下就是一個大超市，或者是大商場，還有寫字樓，還有酒店，還有主題公園等等，組成一個綜合體，所以從歷史的發展進程、從我們今天的城市化水平，我們城市綜合體就是一個微型的城市，是一個微型的城市，在這個城市里面可以解決我們城市的基本的功能，那么當然中國的商業地形的發展和商業體制相輔相成的，我們的房地產發展過程中首先發展住宅，然后住宅起來以后再配套，商業配套，這是我們剛開始接的，后來發現光配套不行，商業是一體的，對商業需求有提高，后來才發現，我們光上地貌和我們住宅區的獨立還不行，必須地貌，商業和住宅組合在一起，幾種功能組合在一起叫綜合體。

　　那么中國的綜合體大多數在城市中心一點，國外的綜合體，但是我們剛開始學國外的時候，我們跟人家不一樣，我們的商業有一個傳統的概念，都是一個商業街，國外的商業是一個廣場，但是我們中國人聰明，把中國的街和廣場結合在一起，形成了我們這個商業的組合形式，國外的商業一般都在郊外，對吧?因為郊外的地方很大的停車場，那里的地方大，便宜，到那買東西便宜點，那我們中國的貿在城市中心，形成了城市綜合體的這樣一個概念，那么我們今天的萬達[簡介最新動態]已經成為城市領先的，而且今天看來是相當成功的，這是我講的第一點，就綜合體這個城市，現代城市發展必然產物。

　　第二方面，綜合體具有巨大的財富的積聚的效應。因為給我的題目叫城市總和體是推動城市身體的一個力量，我們發現綜合體的就是住宅的價格可能往往是，除了郊外的別墅、豪華別墅以外往往是價格最高的，因為城市綜合體往往在中心地段，不光是這種業態、不光是這種繁華，更應該看到城市綜合體對土地的節約，積聚了許多業態，充分利用了空間，它的容積率比較高，但是它在這個平方的土地上積聚了更多的財富，它的業態的高度的組合，這個具有互相促進、互相提升的這樣的作用。

　　也就是說，我們在綜合體里面，一個好的綜合體應該是交通比較方便，地區是好地段，那么它有很好的商業配套，有很好的設施服務，甚至還有很好的社區的環境，那么必然會促進它的土地價錢的提升，另外經歷了這么多的商業，必然對我們的，當這塊地的財富很快的提升，成倍的放大，所以好多人說成是綜合體是城市GDP的發動機，我們對地方政府一般都希望在我們城市好的地段建立一個綜合體，三級的一個地級市的市長跟我說我們先期準備建三個綜合體，后來說要建十幾個綜合體，他發現了城市綜合體的商業價值，也就是說，這是一個方面，為什么呢?因為我們今天的社會，當然想轉型的問題，我們需要一個消費需求作為整體來引導中國整個的近來發展。

（責任編輯：0352房網）