葉檀：限購令是地產市場存在混亂的信號
2011-09-02 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
中國計劃經濟時代有糧票、布票，貨幣購買力被削弱，其背后折射的經濟現象是產品緊缺，什么緊缺就出臺什么票。有糧票，意味著糧食緊缺;有布票，意味著布緊缺;有肉票，意味著豬肉緊缺;現在把戶口本變成變相的房票，顯然意味著房地產稀缺。實行限購政策給予市場明確預期，房地產仍然稀缺，作用與有關部門所期望的剛好相反。
房地產限購讓人產生回到計劃經濟時代的不良聯想，相當于削弱貨幣的支付能力，將購房資格與戶籍、納稅證明等結合到一起，阻礙了勞動力統一大市場的形成。 筆者支持房地產調控，擠壓泡沫以免中國金融、實體經濟崩潰是必要之舉，但調控手段必須符合市場要義，必須以財稅、貨幣改革為先導，將房地產調控納入市場調控的范圍之內。而不是在財稅、貨幣改革停滯的情況下，強行以計劃經濟時代的手段作用于當下的市場。
房地產調控對開發商擠壓作用明顯，房地產企業的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報的98家上市房企債務總額達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上。負債增加而業績下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。市場一二手房價格倒掛也顯示了房價松動的跡象。
房地產市場信號混亂。一方面是庫存增加，另一方面是價格堅挺;一方面是開發商負債高企，另一方面是臺州等地出現房地產過熱的炒賣房票現象。
庫存毫無疑問在增加。5月10日，長城證券地產分析師劉昆發表的研究報告顯示，一季度，上市地產公司存貨環比增加9.0%，同比增加40.3%，絕對值9005億元亦位于歷史高點。截至8月26號的一周，全國商品房庫存量及去化時間總體繼續呈上升趨勢,追蹤10個城市庫存量環比均有不同程度上升。從重點城市北京看，截止到8月29日，北京市房地產交易管理網數據顯示，新建商品房庫存量已達109659套，需要兩年左右才能消化，刷新了自2009年8月11日之后兩年來的最高紀錄。房地產進入繼2008年之后，再次進入去庫存化時代。
奇怪的是，雖然庫存上升、融資成本上升，但房價總體而言依然堅挺。國家統計局70個大中城市房價報告顯示，70個城市中有39個城市新建商品住宅環比價格上漲，同比價格下降的城市只有1個。來自易居中國的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線、二線、叁線城市均上漲4%以上。
不僅如此，香港樓市最瘋狂時期的炒樓花現象從去年盛行于浙江臺州等地，只不過名稱為房票。擁有房票者，就是一些管理部門的人員或關系戶，開放商為了和他們保持好關系，就將好的房源留給他們，后者再通過賣房票這種方式，轉讓給下家的購房者，獲取中間差價。
據臺州市政府的調查數據：在2010年9235套對外銷售的商品房中，以 “直改名”方式違規交易的有845套，其中共56名黨政干部、事業單位工作人員參與57套商品房轉讓改名獲利，涉及縣處級領導干部5人，鄉科級干部9人。截至2010年末，所涉及的56名黨政干部、事業單位工作人員主動上交和組織追繳的收益有503.3萬元。 為了抑制房價，臺州8月25日出臺的限購政策，限購在臺州市區執行，在市區已有2套及以上的市域內家庭;和已有1套以上的市域外家庭，不能提供1年以上的個稅和社保證明，暫停購買新建商品住房，政策從9月1日起嚴格執行。
二手房價格高于一手房價格，說明二手房擁有者按揭不多，不必擔心加息帶來負債成本上升，社會資金充裕足以支撐目前的房地產市場，同時也說明持有環節與資本利得不征稅，讓以往的房地產投資者有恃無恐。以上海與重慶的房產稅來印證房產稅打壓房價沒用，根本說不通，重慶征收的是“豪宅稅”，而上海既往不咎征收的是“新房稅”，與真正意義上的物業稅、資本利得稅相去甚遠。拔了老虎的爪牙而后大加嘲笑，既是愚蠢的，也是不厚道的。
為什么不能動用加息與稅收手段抑制房價，塬因無他，加息動的是大企業的奶酪，而稅收觸動的是前期投資者的盤中餐，不能、不敢觸動既得利益階層，惟一的辦法是以行政手段抑制相對弱勢的階層。比如，不擁有城市戶籍的人，比如缺乏資金不能在房地產市場先期投資的人。
限購政策限制房價非常管用，尤其是北京、上海這樣擁有雄厚資源、吸引全國民眾源源而來的城市，外地購房者占據了半壁江山，限購成功地阻擋住了他們在京購房置業的熱心。中國計劃經濟時代從來沒有高房價，因為那個時代沒有商品房，單位包辦一切，每個人牢牢依附于單位。
限購政策越有用，就越讓人擔心，因為管理者很可能食髓知味，放棄了市場化的努力，放棄了政策的全盤調整，以有毒的限購令取代對貨幣、對人力、對稅收政策的深刻反思和改革。
成交量大幅下挫房價依然堅挺，房地產上升勢頭略有扼制，一些地區居然有瘋狂的炒房票現象，說明房地產下行勢頭并未確立。一旦限購政策放松，房價將迅速反彈。
市場化的調控政策沒有落實到位，抑制房價最有力的武器是加息與房產稅。但央行遲遲沒有加息，加息對于此前的借債大戶如大型企業與地方投融資平臺公司等，將帶來沉重的利率壓力。后金融危機時代，中國在2010年2月首次出現負利率，在貨幣屢次緊縮之后，負利率區間反而日益擴大，從-0.45%擴大到-3%，如此之高的負利率顯然是在縱容包括房地產在內的資產品泡沫。
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