劉德揚：限購政策的長久性值得各界考量
2011-09-15 來源：人民網 編輯：宋羽欣
經歷了幾輪調控，從目前市場反應來看，國內樓市成交量已明顯下降，但與此同時，越來越多的購房需求被擠壓和累積起來。
“這些需求仍然大量存在，并沒有消失，城市每一天都有人長大成人、大學畢業、結婚生子，人口和住房需求仍在不斷增長”，劉德揚表示，這些需求只是暫時被壓制，但到了一定程度勢必會重新釋放出來，屆時，如何處理這些需求將成為更棘手的問題。
由于市場需求被抑制，開發商的投資開發熱情正在萎縮。從近期拿地的現狀就能看出開發商當前的態度，劉德揚說，以前開發商對于優質地塊的競逐幾乎是無底線的，最終成交地價往往高出出讓底價的數倍，但目前20%的溢價率就已經算高價。再加上銀根收緊帶來的風險，于是，“少拿地、少蓋房子”便成了當下不少開發商的共識。
限購不應是調控唯一手段
對于目前以限購為主的市場調控，劉德揚認為，其初衷是為了實現房價穩定，但單靠這一手段是不現實的，也不會長久維持。任何調控舉措都會有“后遺癥”，發展到一定程度就會發生微調。劉德揚建議，未來限購可以調整為限售，意即不再限制購買，任何人都可買房，但買了之后再交易時將大大提高門檻。譬如通過增加稅收，以此增加商品房的持有成本。但更為根本的措施，是在限制和打壓的同時增加土地和商品房有效供給。
“在‘壓’的同一時間要給他供應”，劉德揚解釋說，治標又治本，兩種手段都得有，而不能只一味地過分壓抑市場。在增加供應的同時，還要嚴格規定開發商的開工時間表，確保每年商品房的開工和供應量，不允許囤地和捂盤惜售。
劉德揚認為，目前各地加快保障房的建設力度，就是一種增加供應的方式，但保障房只是作為低端產品的一種供應，高端的供應也是少不了的。
正在進行人才儲備
由于住宅市場被打壓導致投資風險驟增，越來越多開發商開始轉型商業地產，各地紛紛涌現商業地產“大躍進”局面。
在劉德揚看來，這是調控帶來的副產品，企業一窩蜂去做商業地產可能會帶來更嚴重的問題。開發商業地產的風險比住宅市場要大得多，出現壞賬的風險和幾率也比住宅更大，“建商場的時候很開心，貸款也更容易，但如果蓋出來租不掉，沒錢還銀行，就很危險了”。
劉德揚表示，目前來看，商業地產仍處于上升期，市場需求量和居民消費能力仍較大。不過，對于一些不發達的二三線城市來說，一窩蜂的商業地產開發會帶來階段性供過于求，市場需要一段時間的消化期。
商業地產目前面臨的最大難題是人才瓶頸，劉德揚說，對于第一太平戴維斯來說，商業地產方面的客戶和咨詢量持續上升以至于“來不及應對”，現在最大的難題是業務增長速度太快但相關人才卻捉襟見肘。劉德揚透露，第一太平戴維斯目前正在進行商業地產人才的儲備計劃。
外資收購正逢時
盡管國內市場正經歷動蕩，但在海外投資者看來，中國房地產市場前景仍然樂觀。
劉德揚指出，雖然中國政府正嚴格控制熱錢流入，海外資金還是會尋找各種機會進入國內。譬如，直接進行房地產投資的資金無法獲批，外資就往往改弦易轍通過貿易公司、科技公司等形式進入。
海外投資者還以各種渠道募集國內資金進行房地產收購和投資。劉德揚預計，未來一年外資收購房地產項目的數量還會持續增加，“在外資看來，市場不好的時候就是收購的最好時機，很多資金已開始抄底。”統計顯示，從今年年初到8月中旬，海外投資者的比例占全部投資者的60%-70%，由于銀行銀根緊縮，本土投資者占比并不大。
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