周子章：保障房開工率成為目前樓市最大謎團
2011-09-24 來源：上海證券報 編輯：宋羽欣
進入8月以來，保障房開工建設步伐遲緩的局面在迅速變化。來自住建部9日的數據顯示，2011年前8個月，全國除西藏外城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實物開工868萬套，開工率為86%。但開工和建成是完全不同的概念，打個樁也是開工。去年的590萬套保障房開工后，是否已完成?住建部迄今尚未發布任何有關保障房的竣工數字。
事實上，為了應付中央的檢查，一些地方政府在保障房建設的過程中就采取了一些變相的方式。已提前完成保障房開工目標的陜西省就是個典型例子。據報道，隸屬于中石油的寶雞市石油鋼管廠正在建設一個自建房項目，在被列入了經濟適用房相關政策范圍后，就成了保障房項目了。陜西省住建系統一位人士坦言，“這種項目現在到處都是，要不然保障房開工率怎么能上去?”
國務院兩位高級官員日前就廣東省政府的《建立健全公正的保障性住房分配與管理機制的建議》先后做出批示，并由國務院辦公廳批轉至包括住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)在內的各相關部委以及地方政府，要求盡快在全國范圍內建立起符合當地需要的保障性住房“輪候”制度，以確保保障性住房的公平分配和動態管理。
所謂“輪候制”，是一種對保障性住房申請人實行資格審核和準入的制度，并根據符合保障性住房資質要求的人員信息建立數據庫，而后再根據保障性住房建設進度對已通過審核的申
請人按先后次序分配保障性住房或購買資質的管理制度。目前，全國只有北京、深圳等少數特大型城市建立了這項制度。
更確切地說，“輪候制”實際上是改變了之前“一刀切”式的制定保障房建設目標的思路，而根據實際需要規劃籌建。一方面，這能較好預估出未來應建保障房的數量，另一方面，鑒于申請和資格審核頗為費時，會拉長保障房建設的時間跨度，客觀上也為整個計劃贏得了喘息時間。此外，申請資格的制定如果由各地自行擬定，則不排除地方政府會提高相應標準，壓縮保障房建設數量。這樣一來，原先制定的宏大目標極有可能縮水。
而來自業內人士的說法顯示，監管部門在今年余下的時間里可能不再批準險資投資土地儲備項目，原因是保障房土地儲備收益前景不明，且未形成成熟的運營模式，政策風險很大。仍以上述“藍德計劃”為例，有消息稱實際到位的資金不足預計規模的40%。某保險資產管理公司的人士透露，到目前為止，“藍德計劃”的回報率連6%都達不到，甚至趕不上銀行大額存款利率。在宏觀調控持續偏緊的情況下，地方政府的壓力很大。一方面是土地調控降低了開發商拿地的能力，造成地方政府土地收入銳減;另一方面，為了保障房地方政府對招標土地不能不施加各種條件，這又進一步降低開發商拿地的意愿。
凡此種種，都表明保障房資金問題，現實困難要比原來預計的大得多，而所有這些正倒逼著政策調整。
事實上，除資金之外，保障房建設本身還存在著土地以及分配、退出等一系列政策措施的問題，哪個環節稍有不慎，就可能滿盤皆輸。這不僅對于開發商是個挑戰，對于地方政府而言更是巨大的挑戰。上半年商業銀行在新增4萬多億貸款的情況下，除國開行之外的商業銀行新增保障房貸款僅占新增貸款約1%，足見商業銀行對保障房貸款是多么提不起興趣。住建部《中國房地產企業社會責任實踐研究報告》顯示，在百強名單中，僅有30家在2007年至2010年間參與了保障房建設。
此外，保險資金一度被視為是解決保障房融資難的一大助力，北京市就曾召集7家保險公司籌集700億至800億元保險資金實施“藍德計劃”，投向保障房建設。但從保障房的性質和保險資金追求安全性與收益性的角度來看，保險資金大舉介入保障房建設的可能性并不大。這一點已在近日得到了證實。
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