陳寶存：開發商在一線城市難尋容身之地
2011-09-26 來源：陳寶存博客 編輯：宋羽欣
北京市房地產交易管理網數據顯示，7月上旬，北京已進入銷售狀態的新增商品房項目合計為85個，提供商品住宅合計總套數為28267套;實現簽約的商品住宅為1776套，簽約均價為21839元/平方米;整體簽約率僅為6.3%，其中，有32個項目零簽約，31個項目簽約不足10套。另據北京中原的數據統計，7月上旬，北京二手房住宅簽約套數僅為2041套，均日簽約僅為204套，與6月上旬2368套的簽約量相比，下降13.8%。
《證券日報》更是預測出中小企業部分關門的未來市場大勢：“馬太效應”是房地產企業在調控之后發生的物理反應。盡管弱者不想愈弱，但是面對資金鏈的緊張，銷售業績的下滑，部分中小房企不得不選擇“關門大吉”。
《證券日報》的預測無知的可以!中小企業關門大吉，不知道這類無知話語目的是嚇唬誰?根本不懂房企，也不懂房地產市場的運作規律。和潘石屹的百日巨變論如出一轍。
一線城市基本沒有了中小房企的容身之地，即使有中小房企的身影，在05年之后的土地招拍掛嚴格執行之后的一線城市能獲得土地的中小房企已經蕩然無存，所以很多人眼中的一線市場非大型房企，只是項目公司立項的名字而已，至于項目公司的股權結構到底如何，業內應該是可以了解的，但是對于媒體從業人員，根本搞不清一個無名項目公司也許是萬科的項目。
北京市場，2010年年銷量接近20萬套，那么目前的10萬套存量房，只是在嚴厲限購下的短暫積壓。但是北京市場基本是一線房企的天下，更多的是央企國企上市房企，這些企業到底有沒有壓力?我們說：有在一線擴張的壓力，沒有生存的壓力。而且，1月份開始的年度國八條，越來越多的企業選擇收緊擴張速度，或者基本轉戰2、3線市場。那么，一線房企的總銷售額，上半年增速極快!
中國房產信息集團日前發布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。
再者，我們的保障房大建計劃的完成，有賴于上述房企的努力，那么，鼓勵地方政府發行企業債的政策，對于上述房企是利好機會。而目前的保障房品類涵蓋面極廣，除非大戶型商品房，其余市場供應品種，基本可以納入保障房的范圍。
實際一二線城市的中小房企，更大的市場機會在于下級城市，這種轉型早在04年之后，就已經成為一二線城市中小房企的共識。我一直強調一點：中小房企做項目并非要一竿子做到底，只要是有項目的房企，項目融資合作方式多種多樣。至于根本拿不到項目的中小房企，可以選擇轉型。但是，轉型或者出售項目，不能算作企業的倒閉。
市場進入買房，低估了房企的適應能力。買方賣方是可以輕易轉化的。而中國土地供應的困局，絕不僅僅指房地產市場，而是基本建設高速成長中，幾乎所有涉及用地的行業，靠一個出口的土地供應局面。那么，土地供應困局實際是不可能解決的。這也是限購的無奈。
有很多人寄望于加大商品房土地供應，使得市場不在供需嚴重失衡。我卻一直強調：加大土地供應，特別是商品房與保障房的土地供應，已經完全不可能了，先機早已失去，任何口號在面對土地供給從時間層面到上市量的困局下，根本只能是口號。
樓市買方市場的到來，只能寄希望于改變居住理念和持續的嚴格限售，限購!但是，這不是市場手段，也不可能得到消費者的真正認可。買方市場，在樓市根本不會本質性的實現，只能靠非市場的手段，短暫壓制買賣雙方。
這便是市場現狀，而上半年的土地供應，尤其是一線城市，確實是嚴重的供應與購置不足的局面，這一狀況影響的未來商品房供求預期大約在兩年后體現。那么，如此政策嚴控下，影響最大的只能是地方政府賣地與收購土地的沖動熱情，最終影響的是市場供應大局。一旦局面好轉，市場對于土地的需求將急劇加大，但是，無地可供也必將出現在一線城市。
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