易小迪：開(kāi)發(fā)商融資難導(dǎo)致降價(jià)動(dòng)力不足
2011-10-06 來(lái)源：城市晚報(bào) 編輯：狄海霞
在持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控政策下，目前中國(guó)樓市已有過(guò)半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比停漲。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稍早數(shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市增至46個(gè)。而在整體市況不佳的情況下，易小迪表示，原擬2011年下半年的上市計(jì)劃或?qū)⒀又?012年。
受限購(gòu)影響，2011年樓市銷量持續(xù)低迷，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”成為開(kāi)發(fā)商重要爭(zhēng)奪陣地。在開(kāi)發(fā)商緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九銀十”之際，業(yè)內(nèi)人士相信，一旦成交量大增帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商提價(jià)，或?qū)⒁齺?lái)政府的另一輪打壓措施出臺(tái)。
對(duì)目前充滿不確定性的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商亦在尋求出路。易小迪表示，陽(yáng)光100未來(lái)會(huì)把更多比重放在城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)上，包括酒店、寫字樓、公寓、以及商業(yè)等。“公司計(jì)劃2012年要把提升毛利放在第一位，加強(qiáng)管理、成本控制，加強(qiáng)產(chǎn)品精耕細(xì)作。”易小迪稱。
當(dāng)市場(chǎng)普遍猜測(cè)僵持多時(shí)的中國(guó)樓市何時(shí)見(jiàn)分曉時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)商——陽(yáng)光100集團(tuán)總裁易小迪表示，受持幣觀望的購(gòu)房者入市帶動(dòng)，“金九銀十”樓市銷量將有所反彈;但因開(kāi)發(fā)商手頭資金充裕，降價(jià)動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)或維持穩(wěn)定。易小迪在接受專訪時(shí)稱，由于中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，公司未來(lái)將更側(cè)重發(fā)展城市建筑綜合體項(xiàng)目。2011年公司建筑綜合體項(xiàng)目營(yíng)收有望占總營(yíng)收逾一半，去年該比例約為30%。
“2011年到9月份了，市場(chǎng)反彈沒(méi)有2010年那么明顯，但是這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該看得到。”易小迪表示。他預(yù)計(jì)，“金九銀十”樓市銷量會(huì)上升一些，但較去年同期略微冷淡;同時(shí)因目前開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力不大及成本上升影響，“房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，但下降也不會(huì)太多。”
創(chuàng)建于1999年的陽(yáng)光100主要開(kāi)發(fā)中國(guó)二三線城市樓盤及城市綜合體，目前已進(jìn)入包括北京、成都、濟(jì)南、柳州、沈陽(yáng)、武漢在內(nèi)等十余個(gè)城市。陽(yáng)光100在2010年11月曾表示，計(jì)劃2011年在香港首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)。消息人士此前透露，其香港IPO已選定瑞銀和摩根士丹利為承銷商;計(jì)劃上市募集資金約10億美元。易小迪表示，受調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商融資成本普遍上升，但降價(jià)動(dòng)力依然不足，維持現(xiàn)有局面成為開(kāi)發(fā)商的首選。
他分析稱，2011年由于銀行貸款的收緊，信托、基金以及民間高利貸等資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推高了地產(chǎn)商的融資成本，但開(kāi)發(fā)商手頭不缺資金。同時(shí)，原材料如鋼材、水泥、人工的成本都在上漲，土地價(jià)格亦未見(jiàn)明顯下降，都令開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足。
“限購(gòu)讓大多數(shù)人感覺(jué)到，限購(gòu)之后你打折的效果也不是很明顯，甚至銷掉之后貸款也下不來(lái)……所以大家走的一條路就是借錢去維持這個(gè)局面，這個(gè)是最好的一條路。”易小迪表示，目前陽(yáng)光100資金來(lái)源以信托為主，開(kāi)發(fā)貸作為補(bǔ)充。
2011年以來(lái)開(kāi)發(fā)商的融資空間已被越壓越小，信貸融資渠道、證券市場(chǎng)融資以及房地產(chǎn)信托通道均被收緊，而房企通過(guò)信托公司融資的年息約在16%，較央行的基準(zhǔn)利率高出兩倍多，民間借貸年息甚至高達(dá)20-50%。“其實(shí)就像是打仗，要有一個(gè)退路有的人就先跑了，這次調(diào)控就四面都圍死了，只有往上一條路。”易小迪表示。
盡管認(rèn)為住宅銷量將出現(xiàn)反彈，但易小迪指出，住宅市場(chǎng)亦面臨很大挑戰(zhàn)，未來(lái)保障房的大量上市以及房產(chǎn)相關(guān)稅收政策的完善，都將改變未來(lái)住宅市場(chǎng)格局。他預(yù)計(jì)，明年將有500萬(wàn)套保障房推向市場(chǎng)，而2011年全年商品房售出量估計(jì)在500-600萬(wàn)套的規(guī)模。“如果保障房這么多推向市場(chǎng)，至少會(huì)大量搶走低端市場(chǎng)，會(huì)影響200-300萬(wàn)套商品房客戶，影響了半壁江山，住宅市場(chǎng)會(huì)大幅萎縮。”易小迪表示。
中國(guó)2011年計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)1,000萬(wàn)套保障房。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前公布，今年1-8月全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實(shí)物開(kāi)工868萬(wàn)套，開(kāi)工率86%。易小迪稱，未來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅可能的調(diào)整，城市化進(jìn)程放緩，以及房產(chǎn)投資收益的下降都可能令傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)面臨調(diào)整，未來(lái)或只剩下中高端住宅市場(chǎng)。
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