朱大鳴：地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物將唱衰中國(guó)樓市
2011-10-07 來源：朱大鳴博客 編輯：狄海霞
土地財(cái)政與貨幣增發(fā)存在供需關(guān)系，與外匯占款共同形成了貨幣超發(fā)的兩大源泉。貨幣超發(fā)導(dǎo)致了通貨膨脹和樓價(jià)上漲，而通貨膨脹和樓價(jià)上漲又反過來需求更多的貨幣。金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)在于影子系統(tǒng)，很多創(chuàng)造流動(dòng)性的行為很可能成為拖垮銀行系統(tǒng)的幌子。壞賬死賬不能再靠印鈔來還，這已經(jīng)導(dǎo)致了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重沙化和鹽堿化。
很多人認(rèn)為，地方政府被土地財(cái)政挾持了，但如果從另一個(gè)角度也可以說，是地方政府挾持了土地和樓市。地方大量的貸款要靠賣地來還債，因此，他們很難容忍房?jī)r(jià)和地價(jià)下跌，特別是地價(jià)下跌。從另一個(gè)意義上來說，印鈔對(duì)沖死賬和壞賬，只會(huì)助漲企業(yè)和地方錯(cuò)配資源和浪費(fèi)，從而威脅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和信貸系統(tǒng)。
但是，正是基于土地市場(chǎng)的牛市，因?yàn)橥恋囟T發(fā)的各種征地和拆遷沖突，就成為最棘手的問題。官方媒體日前高調(diào)報(bào)道了長(zhǎng)春市長(zhǎng)因?yàn)閺?qiáng)拆致人死亡而道歉的事件。這反映了高層對(duì)于愈演愈烈的強(qiáng)拆重視程度，在急劇的上升。強(qiáng)拆獲利不僅損傷了政府的威信，還制造更多的“流民”。
居民由于沒有更好的途徑保護(hù)自己的血汗錢不被貶值掉，只能指望房地產(chǎn)抗跌。最近溫州網(wǎng)傳很多大集團(tuán)老板因?yàn)楦呃J破產(chǎn)而逃亡，這說明，全民炒高利貸并不是一個(gè)新途徑。但是，當(dāng)所有的人都押寶房地產(chǎn)，靠國(guó)家來對(duì)沖這種壓力，顯然是令人擔(dān)憂的事情，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)和高地價(jià)已經(jīng)剝奪了很多年輕人的夢(mèng)想，更多的家庭因?yàn)橘?gòu)房而負(fù)債累累。因此，如何對(duì)沖高房?jī)r(jià)帶給社會(huì)的成本，已經(jīng)需要刻不容緩的拿出方案來解決問題了。
有些開發(fā)商對(duì)賭房?jī)r(jià)不跌，也具有非理性的成分。標(biāo)普指出，未來6到12個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的流動(dòng)性壓力將越來越大。壓力測(cè)試顯示，盡管多數(shù)納入標(biāo)普評(píng)級(jí)的開發(fā)商能夠承受未來一年房地產(chǎn)銷售額下降10%的影響，但若銷售額下降30%，包括一些大型企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商都將處境艱難。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的信貸環(huán)境將越來越嚴(yán)峻，企業(yè)降價(jià)及尋求其他融資渠道的意愿會(huì)增強(qiáng)，不過許多融資渠道的成本都較高。
問題是，就中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，很多都是負(fù)債累累，如果沒有特殊的支撐，相信早就破產(chǎn)了。這個(gè)支撐，或許就是“房?jī)r(jià)只漲不跌”的信念。但是，這個(gè)信念來自于何處呢?我們可以借助于經(jīng)驗(yàn)和歷史，但只要有一次黑天鵝事件，“爆倉(cāng)”的可能性就非常大。
另一個(gè)具有象征意義的事件是，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)已同意將所持有的上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，價(jià)格為14.6億元人民幣。評(píng)論者認(rèn)為，這意味著，黑石集團(tuán)首次從中國(guó)地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出。
筆者曾在上半年接觸過一些境外基金，包括黑石參股的房地產(chǎn)投資基金，他們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)在今年下半年會(huì)大跌30%，顯然是駭人聽聞，也不懂中國(guó)的國(guó)情。所以境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)能成功的還是鳳毛麟角。黑石的撤出中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，在我們看來，雖然并不意味著所有的外資看跌中國(guó)樓市，但至少意味著，外資并不在一致性地看好中國(guó)樓市。雖然人民幣還在繼續(xù)升值，不過，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在增加。
購(gòu)房行為也是一個(gè)交易行為，交易行為什么時(shí)候都會(huì)出現(xiàn)，但是，選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)，確實(shí)很重要。即便是多頭，要并非像有些人鼓吹的那樣，什么時(shí)候進(jìn)樓市都劃算，這又走向了另一個(gè)極端。購(gòu)房者和賣房者都要看重一個(gè)時(shí)勢(shì)和實(shí)際，更重要的是，當(dāng)我們看到樓市和土地市場(chǎng)已經(jīng)陷入“只漲不跌”奇怪夢(mèng)魘之中的時(shí)候，是需要一場(chǎng)冷水使之清醒，并回到白晝的光芒下。
房地產(chǎn)十幾年的牛市走法，已經(jīng)讓中國(guó)的土地成為“稀缺”資源和珍貴的要素。不負(fù)責(zé)任的貸款導(dǎo)致大量的大企業(yè)大集團(tuán)圈地稱王，當(dāng)前已經(jīng)走到盡頭了。當(dāng)全民對(duì)賭房地產(chǎn)，賭管理層不可能地價(jià)和房?jī)r(jià)暴跌，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在急劇的放大。
這里需要指出的是，很多人或許認(rèn)為筆者“多翻空”了，似乎從最大多頭領(lǐng)軍人物，變成唱衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)了。其實(shí)并非如此，我們看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景，這個(gè)前景不一定非要一直漲價(jià)才能獲得利潤(rùn)的。更多的情況下，和資本市場(chǎng)一樣，機(jī)會(huì)是跌出來的，“只漲不跌”往往會(huì)凝聚更大的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)大家一起非理性的時(shí)候，需要更多的是冷靜，特別是到了非理性的后期。此前的三年多時(shí)間里，我們所預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)大致都實(shí)現(xiàn)了，很多人也因此獲得了正確的投資，相反，另一些人在這一輪樓市牛市行情啟動(dòng)的時(shí)候，唱衰了中國(guó)樓市，結(jié)果一再踏空：用典型的話說，本來能買套房的錢只能買廁所了。
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