李戰軍：限購令對房地產市場的六大影響
2011-10-07 來源：李戰軍博客 編輯：狄海霞
限購令已沸沸揚揚的進行了一年之久。在這一年中，國五條，國十條紛紛出臺，二三線城市限購名單相繼出爐。樓市被限購包圍的水泄不通。綜合國務院頒布的限購令，我覺得對樓市有以下六大影響：
1、一線城市效果明顯，二三線城市效果遞減
從調控的效果看，北京、上海好于廣州、深圳，一線城市強于二三線城市。越往下走，調控執行的力度越弱。這是因為一線城市市場成熟度高，信息相對透明，管理機構資源集中整合能力強，整個社會的關注度也高。經濟現象也往往和政治需要有機結合在一起。
2、短期效果明顯，長期推行阻力膨脹
這些年房地產調控政策往往是政策出臺的當月、當季、當年效果好。時間越是遠離政策出臺的節點，政策作用越差。限購政策也難以擺脫這種必然現象。限購政策可以擴大范圍，也可以延長時間，但這種行政措施是靠人而不是靠機制來維持的。
3、地方政府基本都是限購政策的反對者
限購政策推行，直接導致交易量下降，再引發交易費稅減少，再波及土地批租受困，最后再影響地方債務平臺的還款能力。年初要求限購，狠狠督促才產生了40個城市。7月12日要求擴大，軟硬兼施，也不過產生了臺州、衢州兩家，而且力度還在不斷軟化。排除政治原因，基本上沒有一個地方政府從內心支持并主動要求限購。
4、從學理、法理上講，行政強推限購缺乏支撐依據
房價上漲并不只是房地產業和開發商的原因，也不只是地方政府一廂情愿的原因，它和我國貨幣政策、貨幣發行量和貸款數額、財政體制和政策等都密切相關，甚至我們的一些土地、住房制度改革政策和房地產調控政策，也都在促進我國房價上漲。凡是放到市場上出售商品，除戰時和饑荒年月，一般是不能夠輕易實行限購的。現在《價格法》還沒修改，商品房不是實行國家定價和政府指導價，而是實行企業定價。人民幣是國家發行的，政府是不能夠對人民限制使用人民幣。
5、住房市場交易量大幅度的萎縮并非房地產調控的初衷和目標
我們不能夠把住房交易量大幅萎縮說成了房地產政策調控的預期。房地產調控的預期是希望房價下跌，更多的老百姓買得起房，更多的商品住房能夠滿足富裕起來的中國城鎮居民的住房需求，而不是相反。好的政策一定是促進生產力的釋放，而不是限制生產力的發展。
6、限購為保障房建配贏得時間并不成立
將限購政策及其實施期限，與保障住房建設配租配售直接聯系起來的說法是不能夠成立的。一個屬于商品住宅，市場體系;一個屬于保障住宅，行政體系。兩者有關聯，但兩者是在兩個體系當中分別實施的，并不等于存在高度密切相關性。限購好了，并不等于保障住房也建設好了。保障住房體系建立了，也不等于限購任務自然就完成了。
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