葉檀：房產(chǎn)稅如何才能成為樓市的殺手锏
2011-10-07 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
中國房地產(chǎn)調(diào)控將近兩三年就有一次，如此頻繁的調(diào)控卻未尋找到市場與公平之鑰，頻繁改弦更張，卻未能使中國地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴癥，未能讓平衡的貨幣政策成為房地產(chǎn)市場的壓艙石。如果此次調(diào)控收效被視為限購政策的成就，沿著行政手段飛奔，限購是飲鴆止渴的行為，將使中國房地產(chǎn)市場重回福利分配占據(jù)大頭的老路。
9月6日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布《8月全國百城價(jià)格指數(shù)》，百城均價(jià)與7月基本持平，56個(gè)城市環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌。全部披露完中報(bào)的173家上市房企，營業(yè)收入及凈利潤兩項(xiàng)指標(biāo)均同比上升的僅71家，占比四成，與此同時(shí)，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅存銷比始終處于歷史高位。種種數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)市場的黃金時(shí)期已經(jīng)過去。
房地產(chǎn)市場的改革與土地財(cái)政、稅費(fèi)結(jié)構(gòu)的改革結(jié)合在一起，才能擺脫各政府層級(jí)財(cái)政對峙的頑疾，隔幾年房地產(chǎn)大起大落的周期如瘟疫般卷土重來。短周期的背后是激烈的利益博弈，是土地財(cái)政在中國財(cái)政體系內(nèi)的畸形發(fā)展。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》9月7日報(bào)道，重慶醞釀?wù){(diào)整房產(chǎn)稅改革方案，可能擴(kuò)大征收范圍。重慶市市長黃奇帆近日接受媒體采訪時(shí)也表示，重慶不是為了殺高房價(jià)而出臺(tái)房產(chǎn)稅，重慶發(fā)布房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策將促使財(cái)稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場更加健全。推出房產(chǎn)稅的目標(biāo)只能有一個(gè)，即實(shí)行土地財(cái)政與房產(chǎn)稅雙軌制，逐步把地方政府從土地收益中剝離出來，使政府在法定稅收原則下依靠稅收維持生計(jì)，而不是成為大地主，獲得大宗資本溢價(jià)與民爭利，在愈演愈烈的瘋狂掠地戰(zhàn)中坐困火山口。
重慶自今年1月28號(hào)開征房產(chǎn)稅，估算征收的稅額可能在1億到2億之間;上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人年中在網(wǎng)絡(luò)上與網(wǎng)友互動(dòng)時(shí)透露，上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)總體平穩(wěn)，認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房約七千多套。
實(shí)質(zhì)上，重慶房產(chǎn)稅的本質(zhì)是“豪宅稅”，房產(chǎn)稅變相成為豪宅懲罰稅。征收門檻高稅率低：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。以主城區(qū)均價(jià)7000元計(jì)，達(dá)到每平米21000元以下者征0.5%的稅收。
修改后的房產(chǎn)稅改革“擴(kuò)圍”的一個(gè)可能是把高檔住房范圍擴(kuò)大，比如將高檔住房界定為建筑面積交易單價(jià)達(dá)到主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)1.5倍(含1.5倍)以上的住房，未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。其實(shí)質(zhì)是擴(kuò)大高檔住宅的外延，同時(shí)涵蓋多套普通房的投資者，征收范圍更廣，加重對投資者的打擊。
上海的房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)是“新房稅”，采取既往不咎的原則，意圖抑制新進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者，不可能以增加持有成本的方式趕出存量房投資者，效果不溫不火在情理之中。推出房產(chǎn)稅比不推出好，但推出房產(chǎn)稅之后又限購的行為，卻給反對稅收者以口實(shí)，并且推導(dǎo)出對房產(chǎn)稅的心虛，寧可乞靈于行政手段，也不愿意在稅收改革上大費(fèi)周章。
房地產(chǎn)調(diào)控多管齊下，限地根限銀根，取消稅費(fèi)優(yōu)惠，如今又大規(guī)模推出限購舉措，難以對各項(xiàng)政策的具體效果進(jìn)行量化分析。從筆者了解的情況看，在投資價(jià)格居主居地位的房地產(chǎn)一線城市，在限購令出臺(tái)之后，房地產(chǎn)才進(jìn)入恐慌期。正因?yàn)槿绱耍嘘P(guān)部門食髓知味，試圖擴(kuò)大限購范圍，將房價(jià)上漲過快的二三線城市全部納入限購范圍。
限購使人力資源、勞動(dòng)力資源畫地為牢，延緩了中國市場經(jīng)濟(jì)所亟需的稅收改革進(jìn)程，在調(diào)控房地的同時(shí)，地方土地財(cái)政未受觸動(dòng)就是例證。更嚴(yán)重的是，形成全國大一統(tǒng)市場的基礎(chǔ)條件資金、人力的自由流動(dòng)被限制，戶籍溢價(jià)上升，這是市場經(jīng)濟(jì)的反動(dòng)。當(dāng)我們以軟弱的房產(chǎn)稅對抗投資者，以嚴(yán)厲的行政舉措對抗流動(dòng)的資金，是在以毒攻毒，毒性并不比高房價(jià)更小。
黃奇帆先生對房產(chǎn)稅的論述，顯示一些官員非常清楚房產(chǎn)稅的意義與價(jià)值所在，逐步以房產(chǎn)稅取代限購才是正道。房地產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)，為久盼房價(jià)下挫者帶來一絲安慰。任何持久的安慰，必須建立在市場的理念，與公平透明高效的政策上。歡慶為時(shí)尚早，房價(jià)下跌的原因需要深層思考。
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