陳寶存：一線房企迅猛拿地仍是政策所需
2011-10-18 來源：陳寶存博客 編輯：狄海霞
我們目前的政策，造成上半年房企拿地放緩的同時，也必然影響到土地收儲到上市的速度。那么，土地在未來的兩年內，一定是商品房用地的減少。而市場預期是未來兩年的需求釋放是阻擋不住的。而目前的絕大多數房企的觀望，才是超底拿地的好時機。08年的保利是榜樣!
住建部政策研究中心副主任秦虹近日表示：限購對房地產市場和土地市場都產生了影響。在房地產市場方面，限購城市銷售面積下降，投資性需求大為減少。與2010年同期相比：限購城市銷售面積總體出現下降，未限購城市明顯上升。1-9月，下降幅度較大的為無錫、大連、杭州、南昌、北京，同比下降20%左右，而代表性未限購城市總體上升20%左右。
在土地市場方面，1-9月住宅用地累計成交量，限購城市同比下降20.6%，未限購城市同比下降12.3%，全國同比下降8.9%，限購城市降幅明顯高于未限購城市及全國平均水平。
偉業我愛我家數據顯示：8月10日，北京公示即將推出的土地共計37宗，集中推地的規模如此之大近年少有，其中計劃在8月成交的住宅用地共9宗，目前有6宗順利成交，其余的門頭溝“限地價、競房價”地塊暫時無人問津，長陽亞吧河地塊目前也僅收到一次報價，且為底價。而在嚴控政策越演越烈的2011年前8個月，北京住宅用成交33宗，比2010年同期減少3宗，規劃建筑面積439.3萬平米，比2010年同期下降28.3%，另外，據統計有6宗流標地塊。
當然，2010年的政策也是嚴厲的，2010年第一季度的天價地頻現，導致2010年4月國十條，9月29日國五條的相繼出現。但是，事實上，2010年的調控最終失效，也導致本年度的1月26日出臺國八條調控方式。而二三線城市的房價上漲迅猛，新國八條出臺勢所必然。
事實上，自03年開始的調控政策，從來沒有達到目的，而07年9.27房地產政策的出臺，對經濟與房地產領域的傷害極大。也就是08年，以萬科、富力為首的深圳房企，對形勢的誤判，放棄拿地成為主流。但是，現在看來，至少萬科不再重演08年的短視。
8月25日，萬科以3.24億元的價格，獨攬豐臺區一宗居住用地;8月30日，據北京市土地整理儲備中心土地出讓結果顯示，北京的萬科聯合北京住總以7.343億元成功競得北京市房山區長陽鎮區02-2-04等地塊，折合樓面價5462元/平方米。出讓公告顯示，編號為48號的地塊位于北京房山區長陽鎮高佃二村，土地面積為10.5萬平米，建設面積約6.7萬平米，總建筑規模約15萬平米。
而9月1日，北京市大興區的一宗住宅用地，拍出了9843元/平方米的單價，創下了該區域今年以來最高的樓面價，土地得主為萬科、金地聯合體。這是北京萬科一周內在北京市場拿到的第三塊土地。
消息顯示：8月25日競得的郭公莊的地塊是北京萬科今年以來拿的第一塊地，此前北京萬科曾經4度出現在土地拍賣現場，但都無果而終。
據萬科公開的公告統計，今年1-7月萬科在全國共拿地32塊，但其中一線城市只獲得2宗地塊，廣州上海各一塊，其上半年拿地節奏的放慢在一線城市表現得尤為明顯。事實上，對于今年下半年土地市場的判斷，早在其今年6月的一場中期策略會上已經有所表露。
今年6月24日，萬科證券事務代表梁潔就曾公開表示，過去兩年，由于一線城市土地供應緊張和土地競爭過于激烈，所以公司的發展重點的確在向二三線城市轉移，但他同時也指出一線城市的即將到來的機會。
還有一點，保障性安居工程用地成為2010年與2011年的重點。郎咸平最近對上海保障性安居工程用地供應的觀點實際北京大概情況也如是。郎咸平博客里稱：“上海聲稱80%的土地都給了保障房了，還給出了具體數據，說截至2010年的10月20日，上海市供應土地948公頃，其中764公頃是保障房。其中590公頃為動遷房，119公頃為經濟適用房，還有41公頃的中小套型普通商品房，這樣算下來，只有14公頃的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。”
保障性安居工程，開工是濫竽充數的開工。2011年大量的保障性安居工程是棚改、舊改等等居民的回遷房，更有個別城市大量的利用國有劃撥土地建設單位內部職工的經適房，工業區的大量集體宿舍，戶型從年初的60平調整成40平為主的公租房，而廉租房卻是一直存在的�？梢哉f，保障性安居工程的實質是把一直存在的開發企業一直做的，一直配建到商品房小區的各類保障房項目，舊城改造項目改個名字，加入到了政府政績中，真實的市場并沒有多少影響。
2010年，土地供應集中于保障房用地，全國大約占比70%左右。與此同時的是商品房用地大幅縮減，長此以往，商品房用地供應與需求，一定是嚴重不配比的。但是，同一出口的土地供應，很難兼顧商品房與保障房的配比。這也是萬科在調控最嚴格的情況下，開始積極拿地的主要原因。
調控再嚴厲，限購再強烈，卻沒有根本改變需求，只是遏制需求的努力，但是不可能消滅需求。而目前的土地供應，主要城市都轉入了城市拆遷改造。那么，從時間上考慮，一個城中村或者舊城改造的項目，短則兩年，長則五年的三通一平到七通一平的過程是無法超越的。
實際在2004年土地招拍掛嚴控政策下，由于地方沒有土地儲備的準備，造成05、06年的土地供應嚴重下降。這才是2007年土地價格暴漲，引發房價暴漲的主因。只是管理層無視這種失誤造成的局面。
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