馮海寧：公眾應該有房價下跌的心里準備
2011-10-26 來源：廣州日報 編輯：狄海霞
據近日報道，新一輪的退房潮在上海、南京、杭州等長三角城市大規模爆發，僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。面對即將到來的樓市降價潮、退房潮，司法機關顯然要早做公正審理退房糾紛的準備，因為只有公平審理才能避免退房潮不斷蔓延。
值得注意的是，房價一旦全面下行，不僅僅是爆發退房潮這么簡單，同時還會伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重要的是，可能會引發金融市場系統性風險爆發。雖然銀監會主席劉明康上周公開表示，即使房價下跌四成，銀行業也能夠承受。
與房地產相關的行業多達60多個，這些行業受到沖擊引發的風險，銀行業能承受嗎?顯然，降價風波讓樓市調控陷入尷尬境地，不降價公眾不滿意，如果降價則部分前期買房的業主不滿意。同時，很多開發商也陷入兩難，降價有麻煩，不降價也有麻煩。
盡管業主們“包圍”售樓處不是一種理性行為只想享受房價上漲收益，不想承擔房價下跌風險，缺乏契約精神，但我們要看到，這不完全是業主們的錯。一方面是由于政府沒有盡到穩定房價的責任，房價大起大落造成降價風波;另一方面，某些開發商在銷售過程中不負責任，私下承諾或保證房價不跌。
在筆者看來，面對樓市降價，購房人需要理性看待房價漲跌，承擔房價下跌風險，因為房價沒有只漲不跌的道理;政府這個“守夜人”不僅不能簡單粗暴去制止業主抗議，還要引導業主理性維權，調解矛盾;而開發商則不能避而不見，而是要與業主代表積極協商以尋求解決辦法。
在如何平息降價風波這個問題上，筆者以為，司法是最有效的手段，也是最終化解矛盾的路徑。如果業主有開發商承諾房子保值增值的相關證據，或有房屋質量問題方面的證據，司法機構理應支持業主維權。如果業主沒有相關證據，則要按照合同約定來調解糾紛。現在的問題是，各級司法機關在處理此類案件時能否公平公正。
在退房風波高發的2009年，1至6月由于全國法院受理房產糾紛案同比上升10.58%，有關司法機關發布了《做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要求嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。這個指導意見曾經遭遇很多人質疑，認為目的是減少退房，偏袒開發商。
眾所周知，房地產的腐敗鏈條比較長，不僅滲透到國土、規劃、交通、金融等多個政府部門，而且也不排除滲透到司法機關。如此，一些司法機關在審理這類案件時是否堅持公正底線值得關注。據報道，天津市檢察院原檢察長李寶金落馬就與天津房地產商人王小毛有關。
可以說，這潮那潮都是樓市調控必須承受的代價。對此，不但司法機關要有心理準備，政府相關部門、銀行、開發商等也要有相關準備，要有相應的預警機制和矛盾化解機制，購房者也得有心理準備，特別是那些投資者，他們得為自己的投資行為負責。
如何權衡房價下降的利與弊，準確地說，如何消除房價下降的副作用，對監管部門而言是一種考驗。
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