朱大鳴：當(dāng)前樓市瘋狂打折潮究竟為那般
2011-11-02 來(lái)源：朱大鳴博客 編輯：狄海霞
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)本來(lái)就比較大，一旦市場(chǎng)吃緊，資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重威脅是正常的事情。貨幣政策松動(dòng)可能性是存在的，但是，可能會(huì)是定量寬松，或定向?qū)捤伞＿@是泡沫之后最難堪的辦法，必然會(huì)引起利益糾葛。我們前期主張緊縮信貸總額，但在一定程度上實(shí)施救急性辦法。企業(yè)在這個(gè)時(shí)候能夠保持住，已經(jīng)非常不容易了。
最近，樓市出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象，很多城市打折潮不斷涌起，很多人也在猜測(cè)政府會(huì)不會(huì)救市，這和很多人猜測(cè)中國(guó)會(huì)不會(huì)救歐洲一樣，永遠(yuǎn)不會(huì)達(dá)成一致的。不過(guò)，我們可以就當(dāng)前的樓市現(xiàn)象進(jìn)行剖析，從中獲得一些實(shí)在的信息。
中國(guó)的財(cái)政政策太積極了，很多保障性住房還有很多項(xiàng)目，需要耗掉多少信貸，才能取得一丁點(diǎn)的成就，從成本——收益上來(lái)，很多都是低效益的產(chǎn)品，即使是從數(shù)字來(lái)看，頻頻傳來(lái)喜報(bào)，很多都是紙幣幻象的結(jié)果。因此，我們?cè)谶@一點(diǎn)一定不能自欺欺人。貨幣政策和信貸政策的遭受到了紙幣通脹的壓力，已經(jīng)喪失了彈性，如果持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)和實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)都受不了;但是，如果放開(kāi)了信貸和貨幣政策，那么，新一輪不可治理的通貨膨脹和紙幣超發(fā)將構(gòu)筑更多的泡沫和紙幣堰塞湖，沖擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)。
財(cái)政政策不能再激進(jìn)下去了，因?yàn)榇罅康捻?xiàng)目需要大量印鈔機(jī)器的開(kāi)動(dòng)，稀釋大家的購(gòu)買力。從這一點(diǎn)上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)闄?quán)重大，所以首先要被遏制。我們不知道這種形勢(shì)還能持續(xù)多久，但有一點(diǎn)可以肯定的是，和任何一個(gè)鬧債務(wù)危機(jī)和通脹的國(guó)家一樣，紙幣體系的崩潰，比房地產(chǎn)崩潰的后果更可怕。
在遇到當(dāng)前樓市偶有調(diào)整的時(shí)候，很多人感到很訝異，因?yàn)樵谌藗兊男闹�，這些年最大的教訓(xùn)就是聽(tīng)了牛刀、易憲容等空頭言論，最終一次又一次踏空。他們?cè)趩?wèn)，這次會(huì)不會(huì)真得要調(diào)整到很慘的地步，這一點(diǎn)誰(shuí)都沒(méi)法預(yù)測(cè)，但是，有一點(diǎn)是可以肯定的，中國(guó)樓市市場(chǎng)水準(zhǔn)不在一個(gè)水平線上，今后出現(xiàn)有漲有跌的局面，將是一種常態(tài)，即可能改變?nèi)珖?guó)一起漲的局面。價(jià)格主要受供求關(guān)系的影響，而不是受到投機(jī)性需求的影響。
這些天開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們上演全武行的博弈事件，實(shí)質(zhì)上反映了在危機(jī)時(shí)刻，房地產(chǎn)已經(jīng)滲入到每個(gè)居民的生活之中，這里面有著十分復(fù)雜的利益關(guān)系，一旦因?yàn)槔婕せ嗣�，整個(gè)市場(chǎng)亂象已經(jīng)不可避免。
中國(guó)居民的一大部分財(cái)產(chǎn)表現(xiàn)為住房形式，中國(guó)人可以不吃不喝也要買房，不僅把自己國(guó)家的房子炒高了，還把其他國(guó)家的房子炒得老高。在這種情況下，將財(cái)富全部押寶在房地產(chǎn)上面，沒(méi)有對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，對(duì)賭政府不敢讓房?jī)r(jià)跌，這本身就是非理性的，最終會(huì)失去平衡。2008年萬(wàn)科率先降價(jià)，開(kāi)始萬(wàn)科是得利的，但是，最后隨著央企的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，在土地上萬(wàn)科輸了一招。這一形勢(shì)不知道會(huì)不會(huì)重演，不過(guò)，既然樓市既然降價(jià)預(yù)期形成，總得持續(xù)一段時(shí)間，才能消化這些年上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)前的困難并不僅僅在于資金鏈的問(wèn)題，更重要的是能不能像2009年那樣挺過(guò)嚴(yán)冬，活下來(lái)。活著就有機(jī)會(huì)，歷史證明，只要活著，危機(jī)過(guò)去之后，又會(huì)迎來(lái)新一輪的機(jī)會(huì)。有句話說(shuō)的很好，明天很美好，很多人卻挺不過(guò)黎明前的黑夜。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商當(dāng)務(wù)之急是休眠和緊縮，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整周期。市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)一樣，周期性的運(yùn)作是其主要特征，雖然在中國(guó)是政策市，但是，周期是誰(shuí)都逃不過(guò)的。
調(diào)整本來(lái)是必然的和常見(jiàn)的，和上漲一樣，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，但是，我們這些年的瘋狂確實(shí)讓人們看到調(diào)整就感到很訝異。其實(shí)，如果市場(chǎng)能夠經(jīng)過(guò)修正，糾正很多樓價(jià)地價(jià)存在不合理的現(xiàn)象，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，未必是一件壞事。特別是通過(guò)調(diào)整，糾正土地財(cái)政的依賴癥和貨幣超發(fā)的幻覺(jué)現(xiàn)象，對(duì)中國(guó)樓市和經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，都是一項(xiàng)重要的改進(jìn)。就算樓市出現(xiàn)一些調(diào)整，救與不救，其實(shí)沒(méi)有那么大的差別，2008年其實(shí)也并不算救房地產(chǎn)，只是將壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)重的稅負(fù)和各種限制稍微松了一些而已。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷十年的黃金時(shí)代以后，雖然未必見(jiàn)頂，但畢竟房?jī)r(jià)上漲對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了重大的壓力，眾多的投資和投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)，已經(jīng)熱炒過(guò)度的跡象。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)，是釋放系統(tǒng)性巨大風(fēng)險(xiǎn)的必然要求，“只漲不跌”的神話，在現(xiàn)實(shí)中遲早會(huì)遇到重大的風(fēng)險(xiǎn)。
上一篇：賈臥龍：限購(gòu)將成為國(guó)家下發(fā)的樓市圣旨
下一篇：白瑞軒：信息完善后取消限購(gòu)成樓市迷霧
