葉檀：存活難是地產企業必須面對的現實
2011-11-23 來源：解放日報 編輯：狄海霞
房地產開發商整體現金流趨緊。截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。據記者不完全統計，6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。
但市場未必同此涼熱。穆迪29家受評開發商中，23家擁有足夠的現金及預測現金流，足以應付未來12個月內現金流出的150%以上，這些現金流出包括利息、土地金等。但現金流較好的房地產開發商也在降價促銷，目標就是成為未來市場的主導者。房地產行業的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。
這并不是開始，也不是結束。據清科研究中心的研究數據也顯示，2010年房地產行業共實現并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，2011年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。
目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產主業企業退出房地產業，這其中尤以78家非房地產主業的央企退出為主。
并購者分為兩類，一類是穩健的市場占有者，這類企業手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。
以中海地產為例，既背靠雄厚的央企母公司，又擁有雄厚的資金實力與強大的營銷能力。根據11月18日中海地產公布的三季報，前9個月實現營業額357.9億港元，增長38.2%，經營利潤167.3億港元，增長46.8%。更重要的是，中海凈借貸水平為36.8%，可動用的現金約為172.4億港元。中海地產是業內標兵，從2000到2009年，公司累計實現凈利潤235億港元，凈利潤復合增長率達到46%，增長率位居行業第一。
房地產市場陷入低迷的2008年，中海地產凈利潤增加20.8%至50.50億港元，房地產市場低迷的2011年仍然不錯。不僅如此，據披露，2009年開始，該公司將現金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。
一些善用本土市場資源的公司，如加快發行本土私募房地產投資基金，可以挺過難關。清科研究中心統計，截至2011年三季度，當年共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過到了80.0%和70.0%。三季度房地產居PE基金投資各行業案例和金額的排名榜首。手握好資產的公司可以借民間資金存活。
如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數(不算項目公司)會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。
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