房產(chǎn)稅試點效果甚微 靠房產(chǎn)稅降房價不現(xiàn)實
2013-06-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：重慶和上海作為全國首批征收房產(chǎn)稅試點城市已有兩年時間，期間關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容等傳言從未間斷。而近期隨著“國五條”細(xì)則的出臺，限漲、限價、限簽等強硬手段仍難以阻擋房價繼續(xù)上行。按照目前上海的試點方案，對本地居民家庭新購第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。以目前重慶與上海試點城市來看，開征房產(chǎn)稅對高房價并未如期待的那樣起到“一劍封喉”作用。
房產(chǎn)稅能否降房價
房價主要取決于供求關(guān)系，無論從發(fā)達(dá)國家還是我國試點地區(qū)經(jīng)驗來看，不能指望房產(chǎn)稅成為降低房價的利器
隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的腳步臨近，社會公眾開始對房產(chǎn)稅推出后房價走勢議論紛紛，許多購房者改變了原有的購房計劃，希望房產(chǎn)稅推出后能夠真正降低房價，從而減輕購房負(fù)擔(dān)。
“房產(chǎn)稅，其影響更多體現(xiàn)在心理層面，短期可能影響部分投資者拋出房源。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，決定房價最根本的因素是供求關(guān)系，我國目前大城市實際空置的房產(chǎn)比例并不高，在不解決供給的情況下，盲目擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍很可能會導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。因為供小于求，購房者很可能負(fù)擔(dān)更多。
叢屹教授表示，房產(chǎn)稅擴(kuò)容短期內(nèi)對樓市的影響十分有限。對比上海重慶的前車之鑒，通過房產(chǎn)稅對樓市進(jìn)行調(diào)控的效果并不理想。房產(chǎn)稅目前還處于一個試點開展，積累經(jīng)驗，優(yōu)化改革的過程中。而房產(chǎn)稅真正能起到作用的，是未來可能的對存量房的全面開征，但這必須建立在不動產(chǎn)登記和全國住房信息聯(lián)網(wǎng)完善的基礎(chǔ)上，同時還必須討論出一套公平合理的住房評估系統(tǒng)。不能簡單地去和國外其他發(fā)達(dá)國家做比較，因為各國之間的財稅制度是有區(qū)別的，單純就其中一項進(jìn)行比較是沒有意義的。房產(chǎn)稅更多的作用還是作為我國未來財稅制度改革的一部分，是穩(wěn)定地方財政收入的手段，并不是用來打壓房價的。
此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實的，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要從政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)、房企規(guī)范運作、稅收等方面進(jìn)行全方位的立體設(shè)計并采取措施確保執(zhí)行力不打折，才能實現(xiàn)調(diào)控的預(yù)期效果。
“相比于房產(chǎn)稅這樣的財稅手段，提高首付比例、存貸款利率等貨幣政策對于房價的影響更為明顯，這是世界各國的經(jīng)驗普遍證明的結(jié)論。未來對于房地產(chǎn)的調(diào)控還是要立足于增加供給。”顧云昌分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然增加的是持有環(huán)節(jié)的成本，但在住房市場供不應(yīng)求的情況下，這種成本還是會轉(zhuǎn)嫁到價格里，未來制定降低房價的措施應(yīng)該著眼于如何增加有效供應(yīng)。
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍時機(jī)未到？國外怎么征？
連日來房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍風(fēng)聲不斷，但多是媒體這邊報道，那邊各地稅務(wù)部門已先后出面辟謠，而權(quán)威專家、住建部政策咨詢專家謝逸楓也已公開表示沒有收到任何消息，目前也沒有任何城市有成形的征稅方案上報國家及征集專家意見，而因為住房信息系統(tǒng)未完善、稅率難以制定等條件的欠缺，房產(chǎn)稅全面推廣遠(yuǎn)沒到合適時機(jī)。
在美國，狹義的房產(chǎn)稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產(chǎn)稅。目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。通常，房產(chǎn)稅稅率高的地方，公共服務(wù)質(zhì)量也要好于其他地區(qū)。由于房產(chǎn)稅可以在申報聯(lián)邦個稅時課稅扣除，而聯(lián)邦個稅是按照家庭收入計征，也就是說，在報個稅時，如果收入低，房產(chǎn)稅就從收入里減去，也就相當(dāng)于政府退還了房產(chǎn)稅。
法國的物業(yè)稅主要是地產(chǎn)稅和居住稅。地產(chǎn)稅由業(yè)主繳納。稅額以地產(chǎn)的租賃價值作為征稅基礎(chǔ)，乘以一個可調(diào)整的稅率計算得出。每年的稅率由房屋所在市鎮(zhèn)確定。居住稅由房屋的居住者繳納，不論居住者是業(yè)主還是租客。如果房屋空置，業(yè)主無需繳納居住稅。居住稅的計算方法與地產(chǎn)稅一樣。在法國，一些弱勢群體可以享受免征地產(chǎn)稅和居住稅的待遇。比如，60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低于一定數(shù)額的人，以及與配偶、需要他負(fù)擔(dān)的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住稅。
加拿大的房產(chǎn)稅比較復(fù)雜，市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。為了減輕低收入群體的納稅負(fù)擔(dān)，在年度個稅申報時會有個調(diào)整，如果收入低，政府會退回房產(chǎn)稅。
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