張宏偉：首房比例下調(diào)的八大實(shí)質(zhì)性原因
2011-12-01 來源：張宏偉博客 編輯：狄海霞
在房企降價(jià)、限購政策長(zhǎng)期存在的市場(chǎng)背景下，上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量以低位態(tài)勢(shì)運(yùn)行。而此時(shí)，不少以自住為主的首套置業(yè)需求卻因?yàn)槭赘秵栴}沒有辦法順利購房，一大部分真實(shí)的購房需求因?yàn)樾刨J政策過緊被拒之門外。從限購限貸等政策出臺(tái)的初衷來看，一方面是為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面，也是通過抑制投資投機(jī)需求，為自住為主的首套置業(yè)者贏得購房的時(shí)間。
第一、首套房首付比例下調(diào)至2成，緩解各地樓市庫存壓力。截止2011年11月27日，以上海為例，上海住宅可售面積1018.35萬平方米，辦公樓可售面積444.92萬平方米，商業(yè)用房可售面積611.93平方米。從當(dāng)前來講，由于調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)及各地庫存量攀升，各地報(bào)端也頻現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)、降價(jià)潮等字眼。
但是，整體市場(chǎng)具體某一個(gè)樓盤的價(jià)格并沒有因?yàn)檫@次龍頭房企的大幅降價(jià)而跟隨降價(jià)調(diào)整，因此，當(dāng)前仍處于階段性的市場(chǎng)博弈階段，通過下調(diào)首套房首付比例，如何激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前庫存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。
第二、首套房首付比例下調(diào)至2成，保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。在首付比例上，各地應(yīng)統(tǒng)一降低首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)，這樣，降低以自住需求為主的購房門檻，有助于激活市場(chǎng)成交量。
第三、首套房首付比例下調(diào)至2成，符合中央“限價(jià)保量”的政策基調(diào)。從中央政府一致表態(tài)調(diào)控政策要持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的角度而言，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，盡管總體是要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，但是多次仍然強(qiáng)調(diào)將控制“價(jià)格”過快上漲作為主要調(diào)控的目的。
筆者看來，對(duì)于商品住宅市場(chǎng)而言，只要“價(jià)格”控制得住，其他方面比如市場(chǎng)交易量方面政策有可能會(huì)有所放松或出臺(tái)一些必要的“保量”的措施，如：通過首套房首付比例的降低來激活市場(chǎng)成交量。
第四、首套房首付比例下調(diào)至2成，激活市場(chǎng)成交量，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格戰(zhàn)。盡管多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來市場(chǎng)降價(jià)的預(yù)期越來越強(qiáng)，但是龍頭房企的大幅降價(jià)行為一方面搶走了板塊內(nèi)的客戶，另一方面也是其他中小房企進(jìn)入觀望狀態(tài)，這導(dǎo)致半數(shù)以上的樓盤仍然按照原來的市場(chǎng)策略進(jìn)行推盤，多數(shù)樓盤的價(jià)格并沒有做深度的調(diào)整，整體市場(chǎng)陷入大型房企主導(dǎo)的惡性價(jià)格戰(zhàn)。
這導(dǎo)致了當(dāng)前上海等一線城市市場(chǎng)成交尚未激活，整個(gè)市場(chǎng)成交趨勢(shì)維持量低價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，降低以自住需求為主的購房門檻，有助于激活市場(chǎng)成交量，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格戰(zhàn)。
第五、首套房首付比例下調(diào)至2成，有利于樓市成交量的增長(zhǎng)，對(duì)于政府財(cái)稅收入來講，由于市場(chǎng)保持基本的成交量，政府財(cái)稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來，限購政策可以繼續(xù)執(zhí)行，并且可以長(zhǎng)期在一些房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)執(zhí)行。
第六、首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高層次人才通過購置房產(chǎn)快速融入本地，也有助于中國(guó)城市話進(jìn)程的發(fā)展。當(dāng)前中國(guó)每年1000萬人口流入到城市，那么，如何解決這些人口的居住問題成為各大城市必須考慮的問題，首套房首付比例的降低可以讓這些群體盡快實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
第七、對(duì)于銀行來講，住房貸款是最優(yōu)良的資產(chǎn)品種，首套房首付比例下調(diào)至2成，可以為銀行增加不少業(yè)績(jī)。尤其是當(dāng)前與其讓房?jī)r(jià)下跌20-30%或更多，為銀行增加系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，不如將首套房首付比例下調(diào)至2成為銀行增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第八、首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，可以有更多的自住需求為主的購房者購買商品住宅，一定程度上可以緩解當(dāng)前保障性住房尤其是公共租賃房等市場(chǎng)供應(yīng)量較少、建設(shè)資金短缺的問題。
但是，筆者認(rèn)為，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過于緊張，2012年更應(yīng)該傾向于保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。筆者認(rèn)為，首套房首付比例應(yīng)當(dāng)下調(diào)至2成，這樣不僅僅是對(duì)自住需求的首套置業(yè)者的保護(hù)，也是緩解當(dāng)前市場(chǎng)成交量較為低迷的重要信貸政策手段。
上一篇：葉檀：放寬調(diào)控措施將成為樓市發(fā)展之道
下一篇：鄧浩志：小心謹(jǐn)慎成為房企今冬拿地原則
·任志強(qiáng)：中國(guó)不缺地 房?jī)r(jià)不下來的原因在農(nóng)民
·預(yù)測(cè)：未來十年間門窗將出現(xiàn)的八大發(fā)展趨勢(shì)
·為何美國(guó)人不熱衷炒房 五大原因?yàn)槟议_謎團(tuán)
