馬紅漫：閑置土地如何處理成為市場(chǎng)難題
2012-01-07 來源：新聞晨報(bào) 編輯：狄海霞
當(dāng)前樓市低迷，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，曾經(jīng)驕人的土地儲(chǔ)備也變成了燙手山芋。在樓市膠著時(shí)期，大批閑置土地如果沒有及時(shí)投入開發(fā)，則會(huì)導(dǎo)致未來數(shù)年樓市供給不足，加劇供求矛盾。恰因此，主管部門再度要求加大閑置土地處置力度可謂及時(shí)，但在筆者看來，對(duì)于無償收回土地的后續(xù)處理其實(shí)更為重要。
嚴(yán)控開發(fā)商囤地的監(jiān)管聲音再次被強(qiáng)化。媒體報(bào)道顯示，為加大閑置土地處置力度，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，國土資源部起草了《閑置土地處置辦法(修訂草案)》，并于12月21日開始向社會(huì)各界征求意見。主管部門再度要求加大閑置土地處置力度可謂及時(shí)，但對(duì)于無償收回土地的后續(xù)處理更為重要，囤積土地被收回后不妨考慮以更低價(jià)格再度出讓給市場(chǎng)，或者轉(zhuǎn)為保障房用地。
2011年下半年以來，土地市場(chǎng)寒意漸濃，底價(jià)成交甚至頻頻流拍，在部分城市呈現(xiàn)出蔓延之勢(shì)。與此同時(shí)，開發(fā)商推盤速度也有所減緩，土地閑置問題再度受到廣泛關(guān)注。因?yàn)殚_發(fā)商為了規(guī)避當(dāng)下政策風(fēng)險(xiǎn)所采取的捂盤、囤地等行為，必然會(huì)讓未來入市樓盤規(guī)模大幅減少，而一旦樓市供不應(yīng)求又可能再度推高房地產(chǎn)價(jià)格，并讓調(diào)控績(jī)效前功盡棄。所以，只有及時(shí)盤活這部分固化的土地資源，才有利于保障后續(xù)年度樓市供求結(jié)構(gòu)的平衡。
事實(shí)上，早在1999年4月，我國就曾發(fā)布實(shí)施《閑置土地處置辦法》，對(duì)囤地現(xiàn)象提出了懲戒方案。2008年，國務(wù)院辦公廳再度發(fā)文對(duì)其進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。遺憾的是，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬縷的關(guān)系，該政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí)，十余年來被“無償收回”的閑置土地寥寥。如今，國土資源部再度向閑置土地祭出處置辦法，彰顯了查處違規(guī)用地現(xiàn)象的決心。而且，該修訂草案還對(duì)“閑置土地”進(jìn)行了清晰的定義，以避免“圍墻打樁”等假開工行為。
其實(shí)，處置閑置土地的最終目的并非是為了懲罰，更重要的則是重新聚攏土地資源，并使其得到更加合理高效的利用，即要讓土地變?yōu)榉康禺a(chǎn)有效供給。如果政府部門在收回土地之后，繼續(xù)閑置、抑或繼續(xù)高價(jià)拍賣，那么就失去了囤地監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)意義。因此，相關(guān)政策還應(yīng)當(dāng)做出進(jìn)一步的完善，強(qiáng)調(diào)對(duì)回收土地進(jìn)行限價(jià)轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)為保障房用地，通過降低后續(xù)開發(fā)商的拿地成本壓低入市房源價(jià)格，并以此保障后續(xù)年份商品房的市場(chǎng)供給。
在此需要提及的是，嚴(yán)控土地成本對(duì)打壓房?jī)r(jià)的作用不容忽視。當(dāng)下以限購令、房產(chǎn)稅試點(diǎn)為代表的調(diào)控政策更多傾向于抑制購房需求，但對(duì)于壓低供給成本方面卻仍需做出努力。其中土地成本降低就是重要組成部分。有測(cè)算顯示，在商品房終端售價(jià)中，建安費(fèi)用、地價(jià)成本、政府稅費(fèi)、開發(fā)商利潤分別占四分之一左右。為了保障商品房品質(zhì)，不可能要求開發(fā)商大幅度壓縮建安成本，因此地價(jià)成本成為了最敏感的影響價(jià)格要素。
然而，在地方平臺(tái)債陸續(xù)到期、財(cái)政較為吃緊的背景下，地方政府仍然難以擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴情結(jié)，主動(dòng)降低土地出讓價(jià)格的積極性不高。可見，如何通過財(cái)稅體制改革等深層次體制革新為地方財(cái)政開辟新的源泉，將直接影響房?jī)r(jià)的未來走勢(shì)，其中的關(guān)鍵就在于讓被囤積的土地變?yōu)樯唐贩抗⿷?yīng)的活水。
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