周俊生：開發商成樓市反暴力的正面教材
2012-01-11 來源：新京報 編輯：宋羽欣
央視2011年年底的報道稱，開發商近5年來平均毛利率接近40%，且每年都維持在一個較高的水平上。而在房地產行業的上游鋼鐵行業，毛利率低得可憐。以其代表企業武鋼和鞍鋼為例，近三年的平均毛利率分別只有7.88%和8.96%。對此，業內人士評價，“相比于實業毛利率，房地產行業利潤的確堪稱暴利”。
房價開始出現拐點，房地產市場調控的呼聲仍然很高，在此背景下，市場頻傳一些房地產開發商開始面臨困境的消息。但是，市場調控開展這么久，房地產開發商能夠從市場得到的利潤卻依然是個未解之謎。
這種狀況說明，現有的市場調控雖然力度很大，堅持的時間也已很長，但仍未觸及市場的要害，這個要害就是開發商仍然可以獲取暴利，暴利的很大部分自然產生于房價。去年底，國家發改委主任張平表示，有關部門正在研究制訂商品房領域反暴利規定。中國指數研究院副院長陳晟表示，發改委將主要從價格方面對樓市進行管控，反房價暴利制度的實施，很有可能是樓市調控的一個重要手段。
我國的房價之所以離普通老百姓的實際購買力越來越遠，其中一個很重要的原因確實是市場在開發商的操縱下形成了暴利。但是，需要追問的是，開發商憑什么能夠輕而易舉地掌握操縱市場價格的權力。
從表面上看，由于長期以來在保障房建設上存在“欠賬”的情況，導致民眾對房屋的居住、改善需求都只能依賴購買商品房，再加上對投資投機需求沒有必要的限制，千軍萬馬集中于商品房市場，使市場供求出現了失衡。房價的市場博弈機制已經基本失靈，從而給開發商獲取暴利創造了有利條件。
但是，還有一個不可忽視的重要原因是，由于地方政府的“土地財政”制度一直很堅固，因此地方政府對于從房地產市場掘金的欲望并不亞于開發商，甚至有更強烈的沖動。由于地方政府握有開發商所不具備的行政權力，因此它可以借助制度之利保證自己的利益，同時也放任開發商從這個市場獲取暴利。
下一步市場調控將以反暴利為目標，這可能成為新的一年市場調控的重點。但要實現這個目標，顯然不能只以開發商為矛頭，而需要房企和地方政府共同承擔責任。必須看到，市場調控發展到今天，對于“土地財政”仍少有觸及。很顯然，反暴利的一個前提條件是需要從根本上對目前的房價形成機制進行改造，簡單地說，就是房價必須建立在“成本+合理利潤”的基礎上，而不能繼續讓房價充滿泡沫。
要實現這個目標，地方政府就必須有勇氣割舍自身利益。目前地方政府通過土地供應和稅費征收獲得的利益占了整個商品房成本的將近一半，而這部分成本對于開發商來說是剛性的，但對地方政府來說卻是“無本萬利”的收入，用“暴利”來形容并不過分。
只有杜絕了地方政府從房地產市場獲取暴利的可能性，建立起合理的房價形成機制，市場調控才能逐漸接近形成合理房價的目標，即使在將來取消限購政策以后，房價也難以出現快速反彈。
上一篇：韓令國：高房價一定程度上突顯制度腐敗
下一篇：謝國忠：2012年即將成為樓市發展的困局
