陳勁松：四大直接條件即將助力降價下跌
2012-01-12 來源：觀點網 編輯：狄海霞
總結2011年房地產市場的主要特點，世聯地產了指出五個要點，從銷售來看，三四線城市是拉動全國房地產增長的最主要的引擎。從土地市場方面，土地增速也是在下滑。而且從成交面積，前20名城市來看基本上都是三四線城市。
第一，從出讓金來看，也主要集中在三四線城市。第二，房地產行業的庫存量從2008年的6000多億增長到目前的1.2萬億，一線城市的庫存不斷接近2008年的高點或超過2008年的高點，二線城市也一樣，三線城市的庫存也在飆升。
至于庫存增速翻翻的原因，世聯認為，在市場上行的時候，由于地價和房價的上漲，庫存是驅動房企利益的主要根源，也就是庫存規模驅動力的現象是存在的。而當市場下行的時候，市場價格將出現低于存貨價值的情況。
世聯舉例稱，萬科在年報里面做過一次存貨減值，如果有1.2萬億的庫存，從去庫存周期來看，2012年可能會看到存貨減值的現象。因為2011年萬科的利潤有140億，但是它的存貨是1200億。假如市價低于存貨價值10%，那么萬科1200億的存貨減值將會達到120億。而且，從愛爾蘭和西班牙也可以看出，因為房價下行過快導致了債務危機。
因此，世聯得出結論，“假設存貨價值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都面臨著虧損和倒閉的局面。而且銀行業對于房地產風險的敞口非常高，如果出現房地產最后全面的破產或虧損的情況，對中國的金融體系沖擊會非常大。”
第三，雖然存貨價值下降的壓力很大，不過，世聯則認為，2012年市場將會積極響應購房者的預期。購房者的風險偏好會產生改變，尤其是對房價下跌幅度的預測判斷將擴大，另外，房企們為了不受流動性危機的威脅，去庫存也一定會加速。
“故而這些因素決定了2012年上半年將是黎明前的黑暗，房地產行業將進入全面降價的市場走勢。”世聯這樣認為。第四，2011年商業地產的表現較為突出，從城市的產業結構來看，商業地產在一線城市目前發展比較快。即使從北、上、廣、深來看，未來商業地產的核心城市還是北京、上海，等以金融業為主導的城市。
世聯地產董事長陳勁松補充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上漲，這是市場自然發生的，因為目前政府沒有租金管制，租金上漲意味著中國經濟轉型正在發生。對于經濟轉型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價再降一降，出租回報很合理，不是不可能達到的。如果降得快，就很快可以達到。這就是中國今后的城市轉型，也因此2012年市場的亮點依舊在商業地產。”
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