馬光遠：房地產市場即將出現低迷降價潮
2012-01-19 來源：0352房網 編輯：狄海霞
回顧房地產調控的2011年，以1月26日國務院常務會議提出的“新國八條”為起點，政策的組合拳頻頻打出。在2010年最嚴厲的信貸政策的基礎上，明確要求二套房首付款比例提至60%;并且要求對一線城市和熱點城市進行限購，暫停省會城市居民購第三套房;上海和重慶試行房產稅，同時加大保障性住房的建設，提出了1000萬套的保障房建設計劃，再加上2011年三次加息和7次上調存款準備金，整個資金面趨緊，力度和決心可謂空前。
我們認為，政策的空前嚴厲和管理層不斷地表態，是促使2011年房價出現近3年來真正拐點的重要政策支撐。事實上，就市場本身而言，如果說2011年上半年，一線城市的房價還巋然不動的話，二三線城市的房價繼續上漲，則到2011年下半年，不僅一線城市的交易接近冰點，70個大中城市的房價從放慢漲幅到停漲，再到環比下跌，預示著房價拐點的正式到來，房地產市場從2011年下半年開始進入明顯的下降周期已經成為不爭的事實。
其一，從價格變動的趨勢看，2011年下半年開始，70個大中城市的房價環比趨勢明顯。以11月份為例，全國70個城市的房價基本全部停漲;其二，從成交量看，2011年北京市住宅期房、現房(包含保障房)累計成交91016套，成交面積961.44萬平方米，同比2010年成交套數銳減18.0%，成交面積減少21.9%，繼2008年后年度成交量再次跌破10萬套關口，同時還創下了2006年有網簽記錄以來的最低點，達5年以來的歷史最低點。
其三，多數城市庫存創新高，其中全國14個主要城市庫存至少需要18個月左右消化，而北京房屋庫存在2011年10月份就超過了12萬套，供需力量的對比發生了明顯的變化;其四，開發商的資金鏈緊張，多數房企的資產負債率在70%以上，綠城[簡介 最新動態]地產的負債率高達140%;其五，2011年下半年，銀行開始根據風險因素，進一步提高首套房貸的利率，購房者的成本大大增加;其六，2011年下半年，各地頻現退房潮，房價一直上漲的神話預期開始動搖。
面對房地產市場的價格調整，包括萬科在內的開發商啟動“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對抗，紛紛選擇降價促銷，回籠資金過冬。萬科前董事長王石在美國參加一論壇時就表示，雙手贊成政府對房地產行業實施宏觀調控，調控政策目的都是讓房地產從最高位逐漸回歸到理性價位。他指出，目前房地產市場調控成效初現，此局面若能連續控制三年，中國房地產將實現軟著陸。這說明，房地產界的有識之士對于房地產泡沫破裂對經濟和產業造成的損害是有著清醒的認識。
盡管如此，這并不意味著2012年中國房地產市場會自動回歸理性，更不意味著，房地產市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉。中國房地產調控的歷史告訴我們，越是在房價調控的關鍵時期，越是政策最可能被逆轉的時期。中國房地產調控每一次總是功虧一簣，最關鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，使得民眾對于政策沒有多大的信心。特別是在地方融資平臺的債務高筑使得房價再次暴漲。
盡管高層一再明確表示“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產依賴已經成為集體行動的邏輯，特別是2012年，中國經濟面臨的復雜形勢，使得2012年中國房地產調控面臨更多的考驗。
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