馬光遠：調控將在2012年以某種形式調整
2012-01-19 來源：中國經營報 編輯：狄海霞
面對比2008年更為復雜嚴峻的形勢，中央在強調保持經濟增長穩定的同時，堅持繼續抑制房地產泡沫，為實業的回歸創造政策環境，這種決心和勇氣無疑令人振奮。但面對全球經濟可能陷入長期衰退的風險，面對地方財政因為房地產調控而大幅縮水的事實，面對地方政府沉重的債務負擔，有人建議中央再次放松房地產調控，通過房地產的帶動和拉動避免中國經濟出現快速下滑的風險。所以，政策的變數可能左右2012年中國房地產的價格走勢和調整的趨勢。
其一，從價格本身來看，盡管調整的趨勢比較明顯，但除了前期炒作比較嚴重的鄂爾多斯、北京通州等個別城市，大多數城市的房價同比而言，下降并不明顯。國家統計局的數字也表明，70個大中城市中，全年價格同比下降的城市僅有2個，這目前只能說房價初步進入了下降的周期，但并沒有全面的下降，更沒有出現所謂的大跌，價格依舊沒有出現真正合理的回歸;其二，2012年，面臨歐債危機等各種不確定的因素，穩增長成為中國宏觀政策的核心著力點，政策是否堅持的變數仍然很大。
人民大學經濟研究所發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》就預測2012年二季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式采取松動策略，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”;其三，地方政府擺脫對土地財政的依賴尚需時日。盡管2011年，土地市場交易冷清，全年土地成交單價下跌，各地緩拍、流拍現象屢見不鮮，土地市場進入了名副其實的冬天。
截至2011年11月份，36個城市流標地塊合計達到117宗，環比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平方米。地方政府的土地收入明顯減少，但在地方巨額債務的“地雷”還沒有完全排除的情況下，地方政府很難擺脫對土地財政的依賴，向土地要收入依然是很多地方政府的創收邏輯;其四，保障房建設并不能彌補商品房市場下降對經濟增長帶來的風險。2012年保障房建設確定700萬套，但從2011年完成的情況看，要真正把700萬套保障房落到實處，還需各個層面的艱苦努力
但是，同時應該看到，經過2009年以來房價的瘋漲和2011年房地產的調整，中國房地產整個博弈的心態發生了很大的變化：其一，基于前兩年房地產瘋狂的教訓，由于這幾年房價的暴漲，房地產積累的巨大泡沫已經成為宏觀經濟最大的癌癥，再加上多年以來地方政府對房地產的依賴，導致調控政策成了不嚴肅的“橡皮筋”，房價飛漲的時候，就把政策的橡皮筋收緊，而房價剛剛出現回調勢頭，政府擔心經濟增長而又放松橡皮筋，導致政策的公信力備受質疑。
中央在2012年堅持房地產調控不放松，不僅僅是政府的聲譽保衛戰，也是中國經濟的自我救贖之舉;其二，從房地產本身而言，目前房地產陷入僵局的關鍵依然是價格問題，價格的剛性成了買房者的最大障礙，房價合理調整，才有新的購買能力入市，房地產僵局才能打破，房地產從業者才能徹底洗腦并理性看待房地產市場的暴利化趨勢;其三，2011年，包括宏達股份、恒順醋業、金發科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地產的“涉房”上市公司宣布退出樓市，基本可以肯定。
經過2011年的調整，中國房地產基本已經告別了暴利，無論是開發商，還是投資房地產者，都應該接受房地產回歸合理利潤的事實;其四，房地產的理性調整，是吸引資源回歸實業的前提，房地產暴利，投資房地產賺錢容易，就不會有人勤勞致富，踏實創業。中國經濟這么多年轉型緩慢，一個很重要的原因是資金、人力等資源過度集中于房地產行業。要真的發展實體經濟，就要下決心解決房地產的泡沫問題，否則，無論是實業興國，還是內需的啟動，都是無稽之談。
在這種情況下，筆者認為，2012年房地產調控政策全面松動的概率基本為零。價格調整，而不是政策調整依然是2012年房地產打破僵局的主要途徑。對于中國的房地產而言，前10年房地產和房價的快速上漲期已經結束，房地產將進入平穩發展的“下半場”。在這種情況下，為了避免政策的短期效應，2012年，應該抓住目前房價回調的關鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，徹底消除房地產投機過剩和暴漲的歷史，使得房地產進入真正穩定發展的歷史。
應該從房地產一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產暴利的制度建設方面形成完善的制度體系，避免再次進入調控下跌，不調控又反彈的惡性循環的周期。2012年是中國房地產從調控周期進入制度建設周期的最佳時間窗口，應該盡快用金融、稅收以及土地交易制度的完善形成穩定的房價預期，這是確保中國房地產健康發展的關鍵，也是給房地產參與的各方明確的制度預期的關鍵。
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