汪濤：2012年房地產市場放緩趨勢更明顯
2012-01-19 來源：財經網 編輯：狄海霞
回顧過去一年，政府的宏觀政策基調大體上是適度的。政府并未過度收緊政策，經濟也并未大幅放緩，房地產行業沒有崩潰、地方政府債務相關的債務危機并未爆發，通貨膨脹也未失控。2011年的大部分時間里，人們最大的擔憂包括經濟放緩、流動性收緊以及政策不確定性，這些憂慮使得中國的股票市場成為全世界表現最糟的市場之一。
年內，受益于美國消費者需求復蘇以及歐元區核心經濟體表現堅挺，出口逐步且小幅放緩。最令人驚訝的可能是，2011年房地產投資和建設活動在大部分時間里保持強勁——比我們預期的更久，主要受益于二三線城市的房地產建設活動以及保障房建設。
2011年中國經濟成功實現了軟著陸。2011年四季度GDP同比增長8.9%，強于預期，2011全年GDP增速為9.2%。在季節性調整之后，我們估算四季度GDP環比增速穩定在8.5%左右。12月，出口增速僅小幅放緩，而房地產投資走弱則帶動固定資產投資進一步放緩(同比增長18.3%)。12月工業生產同比增長12.8%。
展望2012，多數擔憂仍然繼續：出口會放緩多少?房地產市場會崩潰嗎?政府會不會反應太慢以至于經濟增長過度下滑?房地產市場和地方政府債務會不會導致金融行業的危機?關于這些問題，我們認為出口增速將大幅放緩，我們認為房地產建設活動將進一步走弱但不會崩潰，我們認為政策將支持經濟增長，并且認為房地產市場下行以及地方政府債務并不會令銀行業在近期產生系統性風險。
首先，我們認為出口和房地產放緩趨勢將比2011年更加明顯。雖然目前看起來美國的消費者需求有所改善、歐元區核心經濟體也表現堅挺，但我們預計，持續的金融去杠桿以及多輪財政緊縮將削弱歐元區經濟增長，而美國經濟增長是否能持續保持強勁也具有不確定性。中國政府預計2012年出口增速將放緩至10%，雖然目前為止美國和歐洲的領先指標并未表明出口將大幅下滑，但我們并不這么樂觀。
關于房地產，我們認為持續的商品房緊縮政策將導致2012年房屋銷售和新開工面積下跌，房地產行業將全面走弱。雖然我們認為保障房將有助于支撐整體房地產投資(即便政府下調了今年的保障房新開工目標)，但我們預計整體房地產建設活動和投資增速將僅能達到2011年的一半左右。
第二，政策已經明顯轉向保增長。隨著通脹下行、增長放緩，政府已經溫和但清晰地將宏觀政策取向從收緊轉變為某種程度的保增長。政府微調政策語調;銀行貸款于年末反彈(伴隨著存款準備金率的下調);并且財政支出進度加快。2012年，我們預計政府將繼續這一政策走向，新增銀行貸款總額至少達到8萬億(可能伴隨著2-3次存款準備金率下調)，增加社保支出以及保障房和基建的投資。
目前為止，政策支持的力度可能令市場失望，但政府正在(1)出口走弱的情況下保經濟增長和(2)地方政府層面強烈的投資沖動和上一輪(過度)刺激政策遺留下來的負面作用之間尋找平衡。因此，預測政策將會多大幅度放松、什么時候放松也十分困難。我們目前預計更大幅度的政策放松將發生在3月份的全國人大會議之后，因為我們預計出口增速將在一季度大幅下跌、并且到時所有層面的地方政府新一屆領導人都已就位。
我們認為12月新開工和房地產投資的走弱可能被保障房建設活動的影響夸大了(1000萬套保障房新開工任務已于11月全部完成，因此我們此前已預計12月保障房建設活動幾乎陷入停頓)。不過，我們認為2012年房屋新開工面積將進一步走弱——我們預計2012年商品房新開工將下跌10-15%，并且政府已經宣布將2012年保障房新開工目標從2011年的1000萬套下調至700萬套。
基于房地產建設活動對整體經濟的額重要性政府可能會或者(1)推動保障房建設快速增長，中央政府和銀行將提供資金支持;或者(2)允許地方政府放松現行房地產緊縮政策。我們認為政府會選擇前者(參見我們2011年11月28日的報告《保障房能幫助中國經濟避免硬著陸嗎?》)，但也可能會開始允許地方層面進行一些政策微調，尤其如果房地產建設活動在一季度進一步走弱。
因此，我們將堅持我們的觀點，即2012年房地產投資將大幅放緩但不會崩潰。我們重申保障房將幫助房地產行業和經濟避免硬著陸(見圖3)。同樣重要的是，我們認為任何房地產行業的政策放松將取決于房地產建設活動和經濟增長有多么疲弱，而非房地產開發商的財務狀況有多么糟糕。
12月名義固定資產投資同比增速降至18.3%。固定資產投資的疲弱主要來自房地產開發投資(增速從11月的20%放緩至12月的12.3%)。此外，基建投資在10月和11月的回升之后再度回落。12月份鐵路投資下跌了31%，水力資源保護則下跌28%，除此之外我們對整體基建投資情況沒有更多信息。
另一方面，12月制造業固定資產投資同比增速升至34.5%。這與關于企業更易獲取貸款以及大宗商品領域啟動再庫存的傳言相符，但與出口和房地產需求走弱的前景相悖。未來，我們預計一季度固定資產投資增速將保持疲弱，但在二季度隨著信貸放松和財政政策推動基建投資和保障房投資，固定資產投資增速應有所回升。
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