陳寶存：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷后即將暴漲

　　鑒于大家都喜歡孤立地說(shuō)房?jī)r(jià)，雖然我們看到價(jià)格已經(jīng)降到一定幅度，但我敢大膽地說(shuō)，北京房?jī)r(jià)沒(méi)有太多降價(jià)空間了。從房?jī)r(jià)構(gòu)成來(lái)看，組成房?jī)r(jià)總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費(fèi)，哪個(gè)能降?理論上還有活動(dòng)余地的就是土地的價(jià)格，而近期出臺(tái)和即將出臺(tái)的土地管理法規(guī)和拆遷法規(guī)，都會(huì)導(dǎo)致拆遷成本更高，拿地更貴。

　　稅費(fèi)能減少嗎?現(xiàn)在看來(lái)沒(méi)有跡象，即使減免部分，也不足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)的根本變化，而建材、人工等費(fèi)用都是一路看漲，降價(jià)又從何而來(lái)呢?1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，但真正開始是在2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補(bǔ)的是50年的欠債。再就是前期有過(guò)大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實(shí)際上大部分老百姓都有了住房。自有居住率農(nóng)村93%多，城市88.2%，水平相對(duì)比較低。

　　實(shí)際上真正消費(fèi)商品房市場(chǎng)的、通過(guò)市場(chǎng)渠道買房的就是富裕人群。原來(lái)給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設(shè)作了很大的貢獻(xiàn)，這部分人絕對(duì)應(yīng)該是中國(guó)城市建設(shè)的功臣，直接推動(dòng)了中國(guó)城市住房水平的提高。而只有通過(guò)商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行，真正保證保障房的實(shí)現(xiàn)。

　　有人說(shuō)普通北京市民買不起房，但是我認(rèn)為從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤。每年大規(guī)模的城市建設(shè)，老市民得到的拆遷改造、補(bǔ)償收入，根本就沒(méi)有算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價(jià)值上千萬(wàn)，不是還有開著奧迪掃大街的案例嗎?工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供，或者35歲以后去買房。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補(bǔ)償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三四套房。現(xiàn)在是不理性需求造成了供需的嚴(yán)重失衡，四億80后、90后都想買房，而且都想到京滬買房，本身就是癡人說(shuō)夢(mèng)。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才能樂(lè)業(yè)。

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