張宏偉：樓市變局微調導致房價降幅收窄
2012-03-06 來源：張宏偉博客 編輯：韓軒
2011年10月底“房鬧”事件后，房價的漲與跌牽動著每一個購房者的神經，那么，在樓市調控政策未出現實質性松動的2012年年初，房價的漲幅變化情況如何呢?據筆者了解，上海、重慶等全國不少城市在樓盤的降價幅度上發生了微妙的變化。這種變化主要體現在兩方面：
第一、大幅降價樓盤的降價幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今沒有出現20%以上的降幅，甚至大幅降價樓盤的降幅維持在10-15%之間;
第二、微幅降價的樓盤成為大多數樓盤推盤的策略及特征。
那么，在當前持續調控的市場背景下，整個市場非但不通過大幅降價、大范圍降價回籠資金，反而整體市場房價降幅收窄，是什么原因呢?同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，主要有三方面原因：
第一、從全國范圍內政策變化情況來看，盡管中央層面關于調控的態度并未出現實質性松口，但是，樓市調控已經呈現出定向寬松或局部放松的跡象，地方政府頻發“微調”信號，導致開發企業不再悲觀，對未來有了相對比較明確的市場預期，“微調”致房價降幅收窄;
第二、從樓盤推盤經驗及市場效果來看，主導整個市場降價格局的主要還是幾個龍頭房企，從當前它們推盤個案情況來看，個案樓盤只要相對于前期均價降價1 0-15%左右就激活成交量了，開發商就沒有必要在深入降價，所以市場再降價的動力就此為止，如果市場局面持續惡化，市場層面表現的更多的開發企業參與到降價的行列中來，導致更多的局部性質的市場交替降價行為的發生，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調。
第三、市場逐漸回暖，開發商收窄房價降幅試探市場。從市場表現而言，全國范圍內樓市成交量開始回暖，拿上海來說，上周商品住宅成交量14萬平方米，已經恢復到2011年下半年的水平，春節淡季階段的市場僵局疑慮打消，沒有必要出現大范圍、大幅的降價來緩解市場的僵局，開發企業通過收窄房價降幅的局面試探是否可以激活市場成交量，如果可以激活，那么就維持現狀，如果不可，那再調整市場策略。
那么，在樓市調控政策未出現實質性松動的2012年年初，未來市場走勢及趨勢如何?是否會出現“降價潮”呢?
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從整體樓市均價變化趨勢來看，盡管2012年2 月全國百城均價環比全線“停漲”，且個別城市降幅有所擴大，同比數據上也顯示下跌城市個數在不斷增加，但是，從2011年全年全國各大城市商品住宅均價來說，各城市商品住宅均價還是在上下1%-3%區間的正常的浮動，樓市宏觀基本面并沒有出現均價在10-15%以上的趨勢性下跌。從同比數據上來看也是如此，同比下跌城市個數還比較少，反映出總體上全國范圍內房價比較堅挺，沒有出現趨勢性下跌。
從當前整體市場降價效果角度而言，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，如果以整個市場的降價幅度是否會出現10-15%以上的趨勢性下跌為標準來衡量2012年初“降價潮”是否來臨，那么，當前來講，這樣的“降價潮”還難以出現。但是，不排除局部性質的個別房企個別樓盤大幅降價的市場行為。
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