楊紅旭：目前房地產政策基本“見底”
2012-05-28 來源：0352房網 編輯：玥婷
近期，房地產政策重新熱鬧起來。最惹眼的當屬揚州新政，質疑者眾，但出臺三周仍未被叫停，似乎也說明管理層態度發生了微妙變化。遠比揚州更重要的是，5月23日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析經濟形勢，部署近期工作，提出：穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。
所謂“穩定”，意味著政策既不放松，又不加碼；所謂“嚴格”，意味著堅持調控不動搖。兩組詞放一起，略顯重復或矛盾，由此也反映出管理層的糾結心態。其實，這一表態是5月20日溫家寶總理在武漢主持召開的六省經濟形勢座談會精神的沿續，當時強調：穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。其后，新華社也刊文并旗幟鮮明地提出，在樓市調控的關鍵時期，穩增長不僅不等于放松調控，而且還要穩定已有調控政策，絕不讓調控出現反復。
那么，當前房地產政策到底處于何種態勢?歸結為三點：中央死守房地產調控，地方政府尋求突圍，貨幣政策趨于寬松。首先，中央政策最重要。2011年下半年以來，國家諸多會議、文件、領導發言，皆強調房地產調控不動搖，總體上持續至今。然而，不同的時間點，口氣略有變化，比如2012年3月兩會前后，非常嚴厲：“房價遠未回到合理水平”。而六省經濟形勢座談中所謂的“穩定房地產市場調控政策”，讓很多人和機構看到了希望：不加碼，就意味著可能放松。所以地產股連漲幾天。其實，中央死守的是抑制投資投機性需求，也即堅持限購、限貸政策;而對于自住需求，尤其是首置需求，則開始定向寬松。這就是所謂的“差別化住房信貸、稅收政策”。
其次，地方政策突圍。房地產的最大特性是不動產，所以發展房地產業給政府帶來的收益，絕大部分歸于地方政府。近幾年來，我國土地出讓金和房地產稅收，占地方政府總收入(預算內和預算外收入)的50%以上，在這種依賴癥之下，2011年以來房地產市場遇冷，地方收入大明顯萎縮，而支出卻仍在快速增長，其結果就是入不敷出的程度加劇，地方債務壓力增加。所以，2011年8月以來，全國陸續有幾十個城市放松房地產政策，其中多數都能順利實施，少數則觸及中央政策“紅線”，被迫停止實施，尤其以放松限購為典型。揚州新政一事，主要與鼓勵精裝修房有關，但也涉及到了市場調控問題。
再次，貨幣政策趨松。簡單來看，貨幣政策與房地產政策無直接關系，實際上卻相當密切。眾所周知，房地產業是資金密集型產業，而且中國金融體系市場化水平低，貨幣政策的松緊，通過國有銀行和其他金融機構，直接傳遞到房地產市場。貨幣松，樓市興。貨幣緊，樓市衰。2009年中國房價年度漲幅創近十幾年新高，貨幣狂發立下大功。2011年貨幣供應緊縮，且對開發貸和個人房貸收緊，房地產市場下行，也就成了順理成章之事。好在，2011年四季度以來，以連續三次下調存款準備金率為標志，貨幣政策趨于寬松，房地產市場立即受益。比如，首套房貸利率由去年高至1.1倍，下滑至當前低至85折，一方面與調控政策更加注重保護剛需有關，另一方面也是銀行貸款額度增加的結果。
綜合而言，中央死守仍是影響2012年樓市的主要因素，但地方政策突圍和貨幣供應放水，部分對沖了中央政策的打壓程度，從而為房地產市場的筑底和復蘇，埋下了“伏筆”。整體而論，筆者認為房地產政策基本“見底”。在調控房價的效果漸趨明顯，以及經濟增長乏力的兩種背景下，短時間內房地產政策不太可能展開新一輪調控——除非四季度之前，房價明顯上漲(可能性很小)。
基于此，筆者維持年初對2012年樓市演變軌跡的判斷：探底、筑底、復蘇。具體而言，當前情況是：房地產開發投資和房屋新開工指標，還在繼續探底；房價指標仍在下行通道，但已經開始筑底(時間較長，會有振蕩)；住宅成交量指標近幾個月有所反彈，預計已經轉入復上行通道。
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