張宏偉：撥開炒房價地價背后的市場真相(2)

2012-06-21 來源：0352房網編輯：紫函

　　但是，土地市場確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調控措施使“降價跑量”成為常態，但是，房地產市場調控并沒有改變開發商對于未來市場利好的預期，讓開發商“謹慎”擴張，樓市調控至今仍然是失敗的。

　　與此同時，我們也看到，在樓市“降價跑量”的市場背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講，MINI地塊控制地塊總價過高，開發企業相對容易接受，減少流拍的風險;與此同時，“低起拍價”導致“高溢價”，政府通過“低起拍價”讓市場呈現出高溢價率現象，隨后，土地市場交易逐漸活躍起來，甚至后期出現多個“地王”。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

　　從樓市成交量價的表現也可以反映出當前樓市調控政策的走向，當2012年5月份全國大多數城市成交量出現反彈的時候，住建部又出來發話，指明微調政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統一框架內”，超越這個范圍的政策應該及時糾正叫停。

　　那么，土地市場一旦頻現“高溢價率”、“地王”現象，盡管這可以增加政府的土地財政收入，但是，從樓市調控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產調控的再度收緊。因此，土地市場“高溢價”是魔鬼，我們不希望在這個時候有過多的魔鬼出現。

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