易憲容：國內房價處于下行通道趨勢未改
2012-06-25 來源：0352房網 編輯：紫函
最近國內住房市場，又出現難以想象的騷動期。近兩年的“量降價滯”的僵局似乎被打破，住房銷售從5月份開始突然出現了很大程度上的回升，端午節期間再度迎來火爆場面。
在一些人看來，如2009年那樣住房市場大繁榮或房價快速飆升局面又將出現。不過，筆者認為，國內住房市場轉向或房價上漲只是一種假象，國內房價下降趨勢并沒有改變。
首先，從市場實際銷售的情況來看，從5月份開始不少地方的住房銷售是在增加。這很大程度上與住房市場的價格開始下降有關。無論是從國家統計局最近公布的數據來看，還是從中國房地產指數研究院公布的數據來看，5月份全國100個大中型城市的住房基本上是處于下行通道。
但是，近幾個月來的房價下跌只是微跌。央行調查報告顯示，近七成居民認為當前的高房價難以接受。這一方面說明了兩年住房價格調整下行的速度太慢、幅度太小;另一方面也說明了住房價格下行能夠把居民住房消費需求釋放出來。在投機炒作逐漸擠出市場之后，當前國內住房市場銷售問題仍然是一個價格問題。
其次，當前住房銷售有所增加一定意義上與近期宏觀政策有所轉向有關，但目前貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別，限制住房投機炒作住房信貸政策及貨幣條件沒有改變。當前“穩增長”政策被一些人誤讀為大逆轉，但實際上與2008年下半年有很大不同。比如貨幣政策變化，2008年下半年存貸款利率下降了216個基點，貨幣政策改變為適度寬松，而2012年存貸款利率只是下降25個基點。
可以說，就當前國內住房市場形勢來看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場繁榮又要開始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國內住房市場要想再讓住房投機炒作者興風作浪根本就不可能。這是目前國內房地產宏觀調控最為重要的一道防線。如果住房投機炒作者不能夠進入市場興風作浪，加之70%以上無法接受當前過高房價的居民沒有支付能力進入市場，除非住房的價格繼續下跌，住房消費需求才能釋放出來。這是判斷國內住房市場最為重要的依據，也是當前國內房價仍然處于下行通道的政策基點。
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