張宏偉：解析滬“酒店式公寓”限購影響
2012-07-24 來源：0352房網 編輯：雯倩
眾所周知，酒店式公寓以面積小、總價低、投資門檻低而著稱，而今天，上海房管局規土局明確：酒店式公寓屬限購范圍。那么，酒店式公寓屬限購范圍范圍對于市場有何影響?我們一條一條來分析。
按照房管局規土局最新規定，酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，因70年產權的住宅本身就屬于限購范圍，無論營銷主題怎么變幻，都無法改變這個事實，在這方面來講，即使有一些70年住宅產權的酒店式公寓在進行銷售，這些產品自然是限購的，在政策層面不存在收緊與否的說法。因此，本條規定對于市場不會有太大影響。
那么，對于公寓式酒店。按照房管局規土局最新規定，公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規定不得分套銷售。
而實際上，在營銷手段操作上，或者在本條規定的執行上，如果政策執行的不是很嚴格，政策層面有可能還會為這些項目開小窗。在實際銷售過程中，如果政策卡的比較嚴，那么，操作方有可能還會以長期租賃合同形式代替產權證形式對于項目進行銷售，盡管這種操作對于投資者有一定的市場風險，但對于投資方角度來講，可以短期內快速回籠資金。
對于公寓式辦公樓。按照房管局規土局最新規定，公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生設備，適合向小型企業出租、出售，但其本質上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。
而實際上，房管局所說的公寓式辦公樓就是我們市場上廣為流行的辦公類產權的酒店式公寓，其產權為40年，本來這類產品就不限購，這個政策的規定也不存在收緊與否的說法。
從操作的角度來講，以上海嘉定區為例，同策咨詢研究中心數據顯示，2012年以來，嘉定區一手辦公類產權物業月度供求比在3—6之間，個別月份高達8.9，而2011年一整年，除12月份外，整個市場供求比基本在1—3之間，很明顯，2012年嘉定區辦公類產權物業嚴重供過于求。從整個嘉定區市場存量來說，截止7月11日，嘉定區辦公類產品存量53.4萬平方米，占到整個上海市辦公類產權物業存量的11%。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，造成這樣的現象的很重要的一個原因就是，由于區域內辦公類用地供應較大，在這樣的一個非傳統的辦公區域，開發企業為了實現項目資金的快速回籠，以“公寓式辦公樓”方式進行開發銷售，以此來規避區域內辦公類產權物業短期內供求比過大、市場去化難度增加的問題。
按照房管局規土局最新規定，“公寓式辦公樓”不屬于限購范圍，因此，從一定意義上來講，房管局規土局最新規定是明確和提示投資客可以關注“公寓式辦公樓”市場，是可以進入這個市場領域進行投資。從市場角度而言，如果有更多的投資客關注“公寓式辦公樓”市場，以嘉定區為代表的“公寓式辦公樓”有可能從此會逐步解決供明顯大于求，市場存量過大的問題。
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