賈臥龍：中國房地產發展方式和走勢預測

2012-08-09 來源：賈臥龍博客編輯：雯倩

　　中國房地產自2002年以來，雖然經歷了多輪調控，但因城市化進程的加快，人口的流動，投資需求和剛性需求依然強勁等原因，北京從三環以內由原來的5000元一平方米，漲到現在的50000元以上，短短的十年，土地價格翻了五倍，房價長了近十倍，隨著這一輪的調控，房地產調控措施，發展方式，房價會有哪些變化?2012年及以后走勢如何，在我接受中央電視臺經濟半小時采訪時，談了本人的看法和觀點。

　　一、房地產價格未來會繼續上漲：

　　我認為這一輪的的房地產調控是暫時，價格因調控的松緊而變化，調控嚴厲的時候，購房者就持幣觀望，價格就有所松動下滑，調控一放松，價格和銷售速度急劇回升上漲，但從長期來看，房地產市場依然是眾多行業利潤最高，投資者首選的朝陽行業，隨著土地資源的匱乏和緊缺，房地產價格上漲一定是必然，未來十年房地產依然是朝陽產業。

　　中國城市化進程在加快：

　　為什么說中國房地產市場未來十年依然是增長強勁的行業，第一是中國城市化，中國目前城鎮人口只有53%，如果要實現城市化和城鄉一體化發展，未來將有20%的農村人口和小城人口向中等城市轉移，拒不完全統計，每年農村人口落戶城市扎根城市的人口在2000萬到3000萬之間(包括每年畢業的大學生)，大量的人口遷移到城市，最大的需求就是住房、醫療和教育，城市化是拉動房地產市場需求的主要原因;

　　房地產依然是帶動中國國民經濟的主要產業：

　　與中國房地產相關聯的行業有50多個行業，涉及建材、家居、鋼材、家電、農民工就業等諸多行業，房地產市場低迷，直接會影響中國經濟的增長，降低了GDP指數，目前在歐美經濟不景氣，出口下降，消費力不足的背景下，提振中國經濟，抑制GDP下滑的最有效的手段，還要靠加大城市固定投資，加快城市化建設來實現，從而帶動了房地產的發展和繁榮。

　　中國的國情和國外不同：

　　中國房地產與美國和其他國家不同，中國有他的特殊性，首先是生活習慣，中國人沒有房子就意味著沒有家，租來的房子再大，也感覺是匆匆過客，為此中國人家家買房，沒房的要買房，有了房子家庭條件好了要換房，房子舊了換新房，周而復始，刺激了中國民眾的需求，很多國際投行和國外媒體，幾年前就紛紛預測中國房地產要崩盤，將會出現類似美國房地產次貸危機，和日本過去樓市的大蕭條，而實際上中國房地產不但沒崩盤，價格一路猛漲，需求依然強勁，特別是剛需和改善型需求供需兩旺。

　　地方政府的主要財政來源：

　　很多地方政府沒有主導和支柱產業，一年的財征稅收只有幾千萬元，在產業乏力，又要搞城市建設的情況下，地方政府不得不繼續依托土地財政，房地產依然是地方政府的救命稻草和搖錢樹，通過出售土地，放開房地產，增加稅收和就業來提振當地的經濟。

　　土地資源的稀缺性：

　　土地與其他商品不同，他不可以再生和復制，隨著大量人口向城市轉移，大量的土地進行了城市建設，城市土地資源越來越匱乏，土地的稀缺性決定了土地的增值和漲價，房價除了建筑成本和稅收外，其價格主要是土地成本構成的，土地漲價房價一定會漲價，為此土地的不可再生性和稀缺性，決定了未來的房價一定會上漲。

（責任編輯：0352房網）