張宏偉：房價連續3月上漲難掩繼續“跑量”現實 (2)

2012-09-05 來源：張宏偉博客編輯：紫琳

　　那么，對于上半年已經在量上取得不錯銷售業績的房企來講，在房價出現連續三個月微漲的市場背景下，下半年如何應對房地產市場漲價與調控繼續的市場博弈現狀，是漲價還是繼續以價換量?

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，本輪樓市調控以來樓市進入下半場，2012年經濟探底與轉型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規模與利潤率兩方面同時占據優勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產行業。

　　在規模與利潤率兩方面，規模的重要性在當前是最重要的，規模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當前，當市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續采取“跑得快”的高周轉市場策略，以現金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。盡管全國百城房價連續3個月上漲，但是也難掩繼續“跑量”現實。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉類型企業來看，這些企業并沒有因為上半年完成銷售業績指標而止步，而是繼續以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業龍頭萬科，中海地產和保利地產正在全力沖擊中國房地產行業的“千億俱樂部”。

　　第二、把握好現在，沒有來得及跑的企業，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復活”。在這個時間段內開發企業應該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業一個理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發企業率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發企業對未來的市場預期產生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

　　從戰略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉策略其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導未來市場發展格局。

　　筆者認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現有項目停滯不前，降低項目及企業的資金周轉率，由此有可能會喪失更多的發展機會。

　　不過，在企業“跑得快”的同時，我們也不應該忽視企業利潤率這個比較關鍵的因素。

　　房地產市場已經進入下半場，在未來，企業利潤率已經無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經顯得非常關鍵，在未來，房企不僅僅要關注規模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。開發企業應注重修煉內功，包括通過管理、產品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。

（責任編輯：0352房網）