范小沖：開發商的利潤來源于土地增值
2012-09-13 來源：范小沖的博客 編輯：無憂
有業內人士開玩笑說，過去房地產行業的微笑曲線是倒置的，因為“開發環節在盈利的頂部，前端的金融與后端的服務在底部，銀行掙的錢不如蓋房子的多”。但現在，這條曲線似乎要“反過來了”。
在3年前，綠城所依靠融資不斷拿地的“重資產”模式，在業內看來也是理所當然的。“在‘通脹時代’，開發商的主要利潤并不來自于房產開發，而是土地增值的部分。開發房產不過是變現了土地增值，這是過去房地產開發能獲得所謂‘暴利’的游戲規則。”
然而，今年以來，房地產公司拿地的腳步似乎普遍慢了下來。單純房地產開發是“重資產”的模式，在調控政策趨嚴的背景下，這種模式依賴土地增值就能盈利的時代正在成為過去，房地產公司已經意識到避“重”就“輕”或許更加現實。
所謂“輕資產”的發展方式，不同于傳統的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發能力、強調自身的專業性、提升開發項目的價值、通過與投資方合作來開發。業內通常把委托代建當作“狹義”輕資產模式的典型。
“長期來看，不重視后期運營服務是沒法在這個行業經營下去的。”房地產開發終究是有瓶頸的，在10—15年后，城市化的進程會走到盡頭。那時的市場規模也不會像現在這么大，然而若等到四五年后再去轉型可能就晚了。
范小沖，認為中國城市化的高速增長會在15—20年之后結束，中國的城市化率從20年前的20%達到現在的50%，15—20年后會達到60%—65%。現在城市化率每年會增長1%—1.5%，未來就沒有這么快了。
另一方面，在開發過程中，大多數房地產開發商都已經發現，現在相應配套服務還遠遠不能夠稱作完善，當下還只是“開發、蓋房子”的時代，在服務領域確實有很大的發展空間，“不但現在有，未來的需求更大。而且房地產服務的模式也正在由簡單的物業管理走向多樣化。”
“經營性物業不只是需要樓漂亮、面積大，關鍵是要給商戶創造價值，這就得靠開發商定位、規劃、招商、運營以及提供服務的能力，這個對經營性物業非常重要。”范小沖表示，能不斷地為商戶和城市創造價值，這是開發商必須要過的一關。
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