鄧浩志：年底的土地盛宴決定明年房價走勢
2012-09-21 來源：鄧浩志的博客 編輯：無憂
“金九銀十”到來之際，樓市成交不斷向好，全國各城市也掀起賣地熱潮。
以上海為例，8月31日上午，上海松江區政府舉行2012年土地招商推介會，共推介75幅地塊;而接下來的9月份，上海還將推出26幅經營性用地，起始出讓金總額超過100億。北京市土地整理儲備中心8月27日發布公告，一次性掛出11宗經營性用地，起拍總價達90億元。8月24日，武漢市展開今年最大規模的土地拍賣，共有36宗地集中推出。8月27日，杭州主城區集中出讓7宗土地，總體量達80萬平方米;8月30日，杭州市再度出讓四宗地，總面積12.97萬平方米。8月30日，深圳寶安區政府舉行城市更行招商推介會，共推介了36個城市更新項目;而廈門市國土資源與房產管理局發布公告稱，將于9月7日公開出讓17幅地塊。
企業方面，萬科可以說是其中的風向標。8月27日，萬科聯合體7.95億獲杭州江干科技園宅地;8月28日，萬科經過108輪激烈競價，以4.07億元競得東莞虎門鎮博涌村地塊，成為虎門新地王;8月30日，萬科再以7.9億元競得上海松江國際生態商務區14號地塊。萬科董事會秘書譚華杰在此前曾表示，7月份萬科買了60個億的地，四季度是拿地的好時候，萬科會買很多地。龍湖地產近期在拿地方面也甚為激進，8月27日以底價23.5億元競得杭政儲出16號地塊;同日，龍湖以底價40008萬競得無錫市編號為XDG-2012-63號地塊;更早之前，龍湖地產以總價42億元競得重慶北部新區序號為12089-1292的四宗地，總面積88萬平方米;另在大連廈門晉江等地，龍湖地產7月曾斥資數十億元拍得土地。
土地盛宴即將開鑼
可以肯定的是，今年剩下的時間里，全國的土地市場將徹底熱一回。這有幾方面的原因：一方面是由于經濟不景，窮困的地方政府只能繼續祭出土地財政的辦法來增加地方財政收入，所以今年剩下這幾個月各地大量推地是肯定的。二是今年只剩下4個月時間，很多地方在今年頭8個月里都未能完成既定的土地供應計劃，以廣州為例，今年1~7月只完成了全體土地供應計劃的15%，僅有的時間要完成剩下的85%的指標，要完成繁重的任務降低售價期望是一個辦法，所以今年剩余時間里有不排除有便宜的“筍盤”出現，開發商應該打醒十二分精神用力淘寶了。再有就是市場回暖，開發商手上資金面有所改善，適當增加土地儲備將是他們重點工作中的一個選項。所以剩下的幾個月將上演一場全國的土地交易盛宴。
后續供應不足在透支“合理房價”
房企的資金來源無非三大途徑，一是自由資金，二是銀行貸款，三是預售房款。就一般使用方式上看，自有資金多用于賣地(即支付土地出讓金)，項目開發多是通過銀行貸款和商品房預售獲得，自從國家嚴厲調控房地產市場后，房企(特別是民企)便很難獲得銀行貸款，而限購、限貸等政策推出之后銷售情況又一落千丈，預售回籠資金又受到了阻礙，所以才有今天的房企資金緊張的局面。而本輪樓市調控的著力點就落在打擊房企資金鏈上面，資金缺乏的房企最常用的自救方法有兩個，第一是降價出售手上的存量住房，這樣會使得房價下調，這也是這輪調控政策所希望達到的目的。第二就是減少拿地或者放緩工程進度，以此減少資金的消耗量，這一個動作有會使得未來新增住宅供應量的減少，供應減少的結果就是未來的供不應求，供不應求房價自然還會繼續往上漲。可以想象，今年上半年持續的土地出讓萎縮所導致的將是未來供應的不足，所以任志強早前在一個活動上提出，房價會在明年出現一定程度的報復性上漲，這也是這輪調控是治標不治本的結果。房企資金短缺短期或許會使得房價下降，長期看反而會促使房價上漲的原因。也正因為如此，今年下半年土地市場的成交情況非常重要，如果能夠有不錯的成交量，則還能期望未來會有持續穩定的新增住宅供應釋放，如果成交不理想，那后果將是嚴重的，房價有可能在明年下半年限購限制貸限外等多重打壓政策之下繼續瘋狂上漲，原因就是供不應求，政策錯殺了供應的后果是合理房價更加遙遠。
上一篇：謝逸楓:量化寬松政策加大房價上漲壓力
下一篇：張宏偉：降首套房貸優惠誤傷自住需求
