張輝：金九銀十加速增長(zhǎng)再創(chuàng)認(rèn)購(gòu)新高

　　9月10日-9月16日南京新建商品住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)2153套，日均307套，與前一周1827套相比，環(huán)比增長(zhǎng)18%，不但創(chuàng)出了金九銀十的新高，而且自7月份以來(lái)，周認(rèn)購(gòu)量首次突破2000套關(guān)口，日均認(rèn)購(gòu)量也首次突破300套，與前2周連續(xù)10%的環(huán)比增長(zhǎng)率相比，本周認(rèn)購(gòu)量出現(xiàn)了明顯的加速趨勢(shì)，也成為金九銀十的第一波高潮。這周樓市運(yùn)行的特點(diǎn)，大致可以總結(jié)如下：

　　第一，認(rèn)購(gòu)量加速增長(zhǎng)，再創(chuàng)新高，重回2000套/周和300/天的年內(nèi)高位。今年的樓市回暖，曾經(jīng)有兩次上沖到2000套/周的年內(nèi)高位水平，第一次是3月中旬，僅僅持續(xù)2周左右即迅速回落，第二次是今年6、7月份，持續(xù)了6周左右的時(shí)間，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的持久力，這也是今年前2次的回暖高峰。不出意料，金九銀十摸將掀起今年的第3次回暖潮，認(rèn)購(gòu)量和成交量最終能達(dá)到多高的高度?持久力如何?都是值得期待的。

　　第二，新增上市量脈沖式急速回落，供應(yīng)增長(zhǎng)潛力現(xiàn)隱憂。前一周，新上市房源超過(guò)2000套，并呈現(xiàn)出新增供應(yīng)推動(dòng)型的增長(zhǎng)特征。本周的新增上市房源迅速回落，6大住宅樓盤(pán)均為小幅加推，每個(gè)樓盤(pán)僅推出幾十套到一百多套房源，加一起不過(guò)五六百套左右。應(yīng)該說(shuō)，這么低的新增上市量，能夠取得4倍于以上的認(rèn)購(gòu)量，實(shí)屬難得，一方面有前一周數(shù)據(jù)上傳的因素，另一方面則主要來(lái)自于對(duì)前一周剩余房源的續(xù)銷(xiāo)。樓市經(jīng)常會(huì)呈現(xiàn)出這種上市推盤(pán)特征，即某一周多個(gè)樓盤(pán)集中上市造成新增房源猛增之后，接下來(lái)一周往往會(huì)出現(xiàn)上市推盤(pán)大幅下降的狀況，一是，集中上市消耗了特定時(shí)期內(nèi)過(guò)多的房源，造成下一周上市房源周期性減少，二是，其他樓盤(pán)有意規(guī)避前一周房源強(qiáng)銷(xiāo)期的影響，避其鋒芒，蓄積客戶。但有一個(gè)不可忽視的現(xiàn)實(shí)是，種種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)具有推盤(pán)計(jì)劃的房源量并不大，金九銀十累計(jì)也不過(guò)11000套左右，很難滿足當(dāng)前2000套/周的消耗量，供應(yīng)不足初現(xiàn)端倪，如果真是如此，未來(lái)去庫(kù)存和房?jī)r(jià)上漲的速度出現(xiàn)加速趨勢(shì)不是沒(méi)有可能，這一點(diǎn)需要提前預(yù)防。任何一次樓市的興奮點(diǎn)，莫不是在供應(yīng)不足、供不應(yīng)求的趨勢(shì)中達(dá)到房?jī)r(jià)上漲的高潮。

　　第三，房?jī)r(jià)已經(jīng)形成普遍性上漲趨勢(shì)。本周新上市的江佑鉑庭、鳳凰熙岸、萬(wàn)錦熙岸、融僑觀邸、香溢紫郡等樓盤(pán)，與前期相比，房?jī)r(jià)都有不同程度的提高，江佑鉑庭的中小戶型產(chǎn)品甚至突破了萬(wàn)元大關(guān)，被稱(chēng)為今年江北首個(gè)過(guò)萬(wàn)的高層公寓項(xiàng)目。總體來(lái)看，除了個(gè)別的因產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力欠缺、與需求錯(cuò)位、滯銷(xiāo)引起的降價(jià)以外，例如聚寶山莊等，大部分樓盤(pán)的價(jià)格與低谷期相比，都已經(jīng)有了一定程度的漲價(jià)，房?jī)r(jià)的普遍性上漲，已經(jīng)成為樓市運(yùn)行的主旋律。如果不是物價(jià)審核方面的控制，部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)上漲幅度將會(huì)更高，可以說(shuō)，漲價(jià)的動(dòng)能正在逐步累積，潛藏在底下尚未爆發(fā)的能量比實(shí)際顯現(xiàn)的要高得多。從漲價(jià)后去化率不減的事實(shí)來(lái)看，這種漲價(jià)潮也得到了市場(chǎng)的充分檢驗(yàn)，應(yīng)該說(shuō)是實(shí)漲而非虛漲。

　　第四，消費(fèi)者買(mǎi)房熱情趨于亢奮。本周新上市的樓盤(pán)，在房?jī)r(jià)上漲的背景下，去化率仍然普遍達(dá)到7成以上，而且鳳凰熙岸、萬(wàn)錦熙岸等中大戶型的去化也到了7成的去化率，可見(jiàn)，除了剛性需求之外，改善型需求入市的意愿也出現(xiàn)了幅度不小的提升，未來(lái)有進(jìn)一步向更多樓盤(pán)蔓延的趨勢(shì)。如果說(shuō)改善型產(chǎn)品的銷(xiāo)售只是局部火熱，那么剛需產(chǎn)品的去化則只能用亢奮來(lái)形容了，最近一段時(shí)間，凡是推出兩房、小三房等剛需產(chǎn)品，基本上都可以實(shí)現(xiàn)日光，亢奮程度可見(jiàn)一斑，當(dāng)然，這也與剛需產(chǎn)品的供應(yīng)不足有很大關(guān)系。以新城香溢紫郡為例，憑借出眾的產(chǎn)品力和品牌、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，自去年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，9個(gè)月實(shí)現(xiàn)了900多套的銷(xiāo)售，幾乎每次開(kāi)盤(pán)都是日光或者準(zhǔn)日光，即使是上周剛開(kāi)的100平米3房和80平米2房，面積較前期有所提升，但消費(fèi)者依然趨之若鶩，開(kāi)發(fā)商都不用正式開(kāi)盤(pán)，僅僅通知前期積累的客戶前來(lái)簽約即基本完成了銷(xiāo)售，成為江北板塊風(fēng)頭強(qiáng)勁、持久力驚人的吸金大戶。

　　第五，庫(kù)存規(guī)律性回落。截止周末，全市庫(kù)存量由上周末的46357套下降到45400套總有，下降1000套左右。這種庫(kù)存回落的趨勢(shì)，基本與供應(yīng)端高低錯(cuò)落的趨勢(shì)相吻合，上周新增的庫(kù)存主要來(lái)自于大量上市的新房源，本周的回落，則是源自新增上市量縮減、消化上周庫(kù)存的效應(yīng)。

　　金九銀十，在經(jīng)過(guò)8月下旬以來(lái)認(rèn)購(gòu)量持續(xù)穩(wěn)健回升的蓄積之后，急速的進(jìn)入到爆發(fā)階段，對(duì)于年底前具有銷(xiāo)售任務(wù)的開(kāi)發(fā)商而言，最好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。從現(xiàn)在到年底的這段時(shí)間，也是開(kāi)發(fā)商回籠資金、清理庫(kù)存的最佳時(shí)機(jī)，不同的開(kāi)發(fā)商因庫(kù)存不同，處理的方式也有可能豐富多樣。靜觀趨勢(shì)的變化和精彩故事的不同演繹。

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