趙曉：土地成交高溢價并不是什么好事
2012-09-27 來源：0352房網 編輯：紫琳
5月份以來樓市的回暖催生了9月份土地市場的升溫，房企拿地溢價率的持續攀升雖給當前吃緊的地方財政打了一針強心劑，但是對于未來房價走勢而言，這絕對不是什么好消息。
9月21日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計出讓金額達到38.43億元，尤其是通州地塊溢價率超過120%，亦莊兩塊住宅用地成交價也均達到了合理土地價格上限，溢價率接近40%，這大大超乎市場的預料。
在房企1-8月銷售業績普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國主要城市的土地市場也都象北京一樣逐漸紅火起來。據媒體報導，從9月5日-9月13日，萬科、萬達、恒大、招商、華潤等品牌房企在全國土地市場頻頻出手，短短9天時間，10大房企買地金額就超過140億元。與此同時，較之上半年，9月份住宅用地土地成交溢價率也大幅上升。9月6日，萬科以33.06億元競得一合肥地塊，溢價率為37.5%;9月12日，招商地產以8.86億元競得一上海地塊，溢價率更是達到75%。而時隔半月，這一記錄就被北京的120%溢價率打破。
顯然，進入9月份，土地市場升溫已經非常明顯。這不禁讓我想起自己曾經專門撰文闡述的房地產調控中的錯誤調控方式邏輯。難道這一錯誤邏輯將再次被驗證?
回顧歷史，我們發現，從2005年開始的房地產調控方式基本上都是遵循如下規律，即房價一上漲，我們就調銀根、調地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資杠桿化，肯定有短期的效果。但這也帶來了兩個嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者;二是本來要抑制需求，可這樣的調控結果最后卻極大地傷害了供給�？刂屏送恋毓⿷�，沒有了資金，開發商拿什么蓋房呢?這樣的結果就是經過一段時間以后，供給會嚴重不足，而剛需卻不斷累積。一旦市場出現缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產市場的供求關系就會發生逆轉，新一輪房價暴漲就在所難免。
而且，這個缺口往往還是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂緊錢包傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應的節奏，抱著好女不愁嫁的心態在一旁觀望。隨著博弈進入膠著狀態，有些前期過于冒進或小規模的開發商就會出現資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產經濟的有效支撐而出現緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關頭，我們會看到什么呢?看到的往往是各地方政府想方設法給調控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求就會在短時間內集中釋放。開發商趁機提價，房價報復性發彈的戲就開演了，調控成果也就瞬間土崩瓦解。
試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應會出現什么情況呢?如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢?如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢?只可惜這只是想象，這種情況在實際中從來沒有出現過。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，有些人也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢?
時至今日，雖然中央一再強調的“從嚴調控”穩樓市政策和國務院督查組的切實行動讓地方政府的“悄悄開口子”小動作沒能得逞，但地方政府對土地供應的掌控和節奏還是沒能逃脫以上的邏輯。2011年，由于房價趨勢走低，房企拿地熱情不高，全國土地成交市場一片冷清。據統計，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外，北京、上海、廣州等城市均下跌，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，大部分城市都未能完成2011年初制定的土地轉讓計劃。這其中，除有房企規避資金風險的考慮因素外，土地成交價低于地方政府的預期，從而導致地方政府對土地的捂盤和惜售是一個很重要的原因。試想一下，如果在2011年房價走勢趨緩時，地方政府要是能主動調低土地成交價，結果會是什么樣呢?
根據中原地產數據，截至8月底北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，這意味著北京樓市新房庫存量創下年內最低紀錄。從5月份開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時，也使得房企有了拿地的底氣，在這種情形下，地方政府供地欲望也開始回歸強烈。房企愿意激烈競地，政府愿意推出優質地塊，好像是皆大歡喜。但要想到的是，現在的高地價造就的肯定是未來的高房價，因為高地價本來就是高房價的主要推手。
在“穩增長”和“穩房價”的雙重政策目標下，如果我們真的在意民生，可以有如下選擇：第一，繼續嚴格執行限購和限貸政策，必要時可以將此政策推廣至全國;第二，持續加大推出住宅用地量，保證未來普通商品住房的有效供給，雖然現在做這些有些晚，但做了總比不做要好;第三，政府要主動從土地收益中后退一點，大幅調低土地的成交限價，多推行“限房價競地價”或“限地價競保障房配建”土地競拍模式;第四，加快推進房地產稅、土地制度改革、住房雙軌制等房地產調控的市場化機制建設。
最后要說的是，調控房價不是沒有辦法，主要看我們有沒有決心。如果我們還是繼續以往的房地產調控邏輯，繼續沉迷于高額的土地財政收益，任志強在8月份博鰲房地產論壇上預言的下一輪房價暴漲恐怕真的要應驗了。到那時，我們又該說些什么呢?
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