鄧浩志：關(guān)于房地產(chǎn)限售政策的諸多影響
2012-10-01 來源：鄧浩志的博客 編輯：木木
鄧浩志：地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家。國家建設(shè)部主管刊物，最具權(quán)威房產(chǎn)平面媒體《中國房地信息》市場評論員。著名品牌營銷專家，職業(yè)經(jīng)理人。 現(xiàn)同時在國內(nèi)六家地產(chǎn)專業(yè)媒體擁有個人專欄。為珠三角地區(qū)最具影響力樓市評論家之一。現(xiàn)任粵博匯理事會主席兼創(chuàng)會顧問成員。獲選廣州地產(chǎn)10年10大思想者稱號。 1999年開始涉足地產(chǎn)。實戰(zhàn)派理論家。營銷理論，策劃經(jīng)驗豐富。
24日晚，廣州市國土房管部門披露高價房“限售”政策。對此情況房管局解釋，近期廣州中心區(qū)高價項目成交增多，占總成交比例走高，造成全市均價結(jié)構(gòu)性上漲，而有樓盤蓄客開盤后現(xiàn)大量網(wǎng)簽，推動均價異常上漲。房管局認(rèn)為，這會“造成市場不正常波動，誤導(dǎo)市場預(yù)期。”為使房企和市民準(zhǔn)確判斷市場，并引導(dǎo)開發(fā)商在黃金周以價換量，以合理價格促銷，所以對中心城區(qū)個別異常高價住宅項目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。
限售政策影響幾何，我有幾點看法供參考：
1、統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可能會顯示廣州樓價下跌。若干的高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業(yè)成交的暫時隱形，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價出現(xiàn)下跌，這個下跌是否真的下跌大家心里有數(shù)。
2、基本不會影響市場預(yù)期。雖然均價因為限售而出現(xiàn)下跌，但千萬不要低估現(xiàn)在民眾獲取信息的途徑，其實民眾對官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)一直就存在質(zhì)疑，所以這個所謂的均價下跌不會“糾正”購買者的預(yù)期，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的“游戲”只會讓人更進(jìn)一步質(zhì)疑官方數(shù)據(jù)真實性，更容易造成信息混亂，為不實留言的傳播埋下種子。
3、影響范圍較為局限。珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業(yè)市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤，其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預(yù)期，
4、限售與限制捂盤可能相悖。為控制開發(fā)商捂盤惜售造成供不應(yīng)求從而抬價，各地都有政府禁止開發(fā)商捂盤，但這次有官方主導(dǎo)的“捂盤”讓人感覺與前期政策存在一定程度的沖突。
5、限售端產(chǎn)品會不會出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求?會不會助推該類型物業(yè)價格上漲?需要進(jìn)一步觀察。
6、 如果真的想控制房價，應(yīng)該考慮從調(diào)節(jié)地價、各種稅費等環(huán)節(jié)考慮。此前調(diào)控的手段都集中在整個行業(yè)的末端，即政策都落在開發(fā)商和消費者身上。然而樓價成本構(gòu)成最多的是來自于地價，還有建筑材料成本，人工成本，稅費成本等等，若真想房價下降，其他環(huán)節(jié)費用不降不行，特別是地價，政府是否敢于、勇于將地價將是問題的關(guān)鍵。
7、行政干預(yù)過度不利行業(yè)發(fā)展。目前我們已經(jīng)有太多的行政干預(yù)手段。干預(yù)的范圍太廣，干預(yù)的內(nèi)容太多，限購，限外，限貸，限售，限捂……。過多的行政干預(yù)已經(jīng)讓這個行業(yè)越來越不市場化，越來越有計劃經(jīng)濟(jì)的意味。不市場的結(jié)果是競爭不充分，從長遠(yuǎn)角度看，將影響這個行業(yè)的發(fā)展。
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