王良智：物流地產將成為房地產業未來新增長點
2012-10-01 來源：王良智博客 編輯：詩諾
物流地產，作為一種新興地產形態正在我國房地產業異軍突起，逐步成為許多開發商競相爭奪的新領域，也正在形成規模效應逐步影響著房地產業發展潮流。物流地產已經成為一些地方政府支持的新亮點。那么究竟何謂“物流地產”呢?
目前，關于物流地產有多種解釋和觀點。第一種觀點認為，物流地產是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產項目開發企業要求建立與物流客戶緊密合作關系，以其適當的交易時間，通過地產產權有償轉讓、租賃及物業服務等方式提供專業的物流房地產經營業務內容，經營項目主要包括有支持業務相關的物業和設施，房地產項目和配套物業設施。
第二種觀點認為，物流地產，即由企業選地建成相關物流設施(物流園區)后，再轉租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產管理隊伍進行物業管理，提供物業相關服務。物流地產,土地是核心。現在有兩種形式:一是面向市區的配送基地,并輔以寫字樓、倉儲;二是集中的物流園區建設.后者比較有可操作性。
第三種觀點認為，物流地產是指物流地產商根據社會發展的需求，在全球范圍內選擇合適的地點，并投資建設高效、優質、完善的相關物流設施，再將此物流設施轉租給包括制造商、零售商、物流公司等在內有相關物流業務需求的客戶，并由物流地產投資商專業管理隊伍提供相關物業管理的物流活動。通過物流地產這種創新形式，一方面有需求的物流設施租賃企業可以減輕龐大的資產負擔，將能夠更加專注于企業本身的核心業務;另一方面物流地產投資商也可以獲得更加穩定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產投資商在利益和風險方面可以達到共贏局面。究其本質而言，物流地產其實是物流服務和地產服務一體化相互結合的產物，通過二者的相互促進、相互補充，可以實現原有物流業價值鏈的擴充和延伸。同時，對于客戶外包非核心業務需求的滿足，有利于多方面融入客戶價值創造體系，有利于與客戶實現長期穩定的戰略聯盟，有利于從系統角度整合優化物流服務，有利于形成持續核心競爭力。能夠為企業帶來更多的附加值。這也是物流地產商傾向于物流地產投資的根源，亦是國內物流地產業興起的重要動因。(以上三種觀點均綜合網絡媒體相關資料進行分析)
筆者認為，物流地產就是為物流企業提供倉儲和生活配套服務的一種新型地產形態，物流地產是物流業發展到一定階段的必然要求。物流地產有著其鮮明的時代特征，在未來相當長一段時期將成為我國房地產業新的增長點。
我國現代物流業的發展，從改革開放以后才開始起步，近幾年特別是加入世貿組織以來，隨著我國社會經濟的發展，我國融入世界經濟一體化步伐的加快，現代物流產業的發展已經成為我國產業調整的一大趨勢，現代物流業正在國民經濟中發揮著重要作用。全國各地物流產業發展呈現出方興未艾之勢，現代物流業作為服務經濟中一個新興的產業，步入了全面發展的新階段。現代物流業在全球范圍內迅猛發展，已經成為國際經濟中不可忽略的新興生力軍。現代物流業的發展水平已經成為體現一個國家和地區經濟綜合競爭力的重要標志。為了促進我國物流業健康可持續發展，國務院將物流產業列為國家十大調整振興產業之一，2009年3月國務院出臺了《物流業調整和振興規劃》，規劃中明確提出要加快國際物流和保稅物流的發展，要完善現代物流體系，支持和鼓勵各類物流業項目建設，形成立體化綜合式現代化綜合物流體系，打造全面開放的物流綜合服務平臺。
現代物流業的迅速發展勢必帶動物流地產異軍突起。全國各地都在建設當地物流園區，完善物流配套設施，逐步形成物流產業體系和物流地產服務體系。
現代物流業的發展催生大量的倉儲庫房需求。物流業的基本條件就是要有充足的倉儲庫房以備物流客戶租用。這些倉儲庫房根據不同園區和項目在建筑風格上會有所區別，但其地產屬性不會改變。
現代物流業的興起催生大量的物流園區配套設施需求。大規模的物流園區設置就需要配套建設住宿酒店、醫院學校、郵局銀行、餐飲飯店、商場超市等各類基礎設施。有的地方可能會形成物流鎮甚至物流城。這就需要進行科學規劃與合理布局。
現代物流業的快速發展催生大量的生活住宅需求。尤其是一些大的物流港、物流圓、物流城，這方面的需求就會更大。物流園區一般情況下都建在城市郊區或交通便捷的地方，選址上要求特殊，由于遠離市區，就需要建設相應的員工或商家生活住宅。而這些住宅因其屬為物流園區量身定造，在銷售上不存在問題。
現代物流業催生物流地產，物流地產成為現代物流業的載體將發揮其產業運營與生活基本保障的重要作用。物流地產作為一種新興地產形態有著得天獨厚的獨特優勢，一是物流地產服務對象十分明確，定位準確。二是物流地產因物流業屬于國家重點振興的十大行業之一而不會受到調控政策影響。三是物流地產將會成為我國房地產業新的增長點。
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