黃俊康：商業地產未來10年將很艱難
2012-10-05 來源：第一財經日報 編輯：詩諾
商業地產在中國正經歷著前所未有的野蠻生長。有數據顯示，全球2011年在建的購物中心2960萬平方米，其中50%在中國。目前僅天津在建的16個項目總面積就達245萬平方米，超過除巴黎和莫斯科以外的任何一個歐洲城市現有購物中心的總面積。
“這幾年因為住宅地產被調控，再加上地方政府追求所謂的政績，商業地產是嚴重的供過于求。”萊蒙國際董事長黃俊康近日在中歐國際工商學院的一個論壇上稱，購物中心一哄而上的問題也逐漸暴露出來：購物中心的同質性高，超過80%的商戶組合雷同，與此同時，爛尾或半生不死的購物中心增多，尤其在二、三線城市的新開發區。
高緯環球中國區零售地產服務部執行董事JamesHawkey的觀點也類似：部分城市出現了供過于求，而這和地方政府規劃不當，以優惠的招商引資條件吸引商業地產項目有關。泡沫的出現，也給部分商業地產開發商帶來前所未有的風險。
“招租變得越來越困難。商戶談判力增高，裝修補貼高，近5年，一線品牌裝修補貼從2萬元/平方米升至5萬元/平方米以上，個別一線品牌補貼金額10萬元/平方米。但商戶繳付租金越來越低。例如某國際快消時尚品牌，租賃租金從5年前‘底租+12%提成+管理費’到現在‘租金+純扣點5.5%~6%’。”黃俊康說，開發商投資回收期愈來愈長，最近上升至10年以上，甚至更長。
他認為，未來10年商業地產都很艱難，供過于求，10年后隨著中國人均GDP的提升，收入的增長，那個時候可能會平衡。
為了能夠度過即將出現的商業地產危機，黃俊康稱，開發商要花更多時間、精力去培育商業項目，“一個商場要成功，最快要三年，一些不好的地點，七八年可能都看不到陽光。在這樣的情況下要有充足的現金流、長期的市場培育以及品牌商鋪的組合、補貼，還要有非常好的融資渠道。”黃俊康說，“因此我們希望盡快有一些房地產金融的產品出來。要不然中國的房地產特別是商業地產面臨的危機是巨大的。”
商業地產的危機不只因為瘋狂建設導致的供大于求，同時還面臨著電子商務的沖擊。“接下來我們更多要面向體驗式消費的東西了，但體驗式消費的商鋪，又存在一個問題：普遍租金水平不高。租金最高的還是服飾類、手袋類商鋪，因此需要很好的整合以及培育自己的商業品牌資源，形成特色。”黃俊康說。
“還有一個非常重要的經驗，就是無論多艱難、多辛苦，這個培育期多長，都要建立自己的商業運營管理團隊，沒有這個商業運營管理團隊就不要想做商業地產。”黃俊康認為，“我想最終未來這十年，只有很少數有實力的、能耐得住寂寞的商業地產開發者才可以度過這個嚴冬，才可以看到曙光。”
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