張宏偉：房價連續上漲 購房者已過最佳購房＂時間窗＂
2012-10-09 來源：張宏偉博客 編輯：詩諾
根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄。
市場始終是處于“階段性”的觀望狀態
在房價連續4個月上漲的市場背景下，首先值得我們關注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實質性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調控政策執行的力度及市場表現來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。
政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態的變化。事實上，從市場買賣雙方心態來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態。這種“階段性”的觀望主要表現在在微調政策的刺激下，開發商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續回暖之后開發企業資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現萎縮。
十一前后的房地產市場成交狀況亦是如此。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，具體而言，當前市場處于階段性的觀望狀態主要有兩方面原因：
第一、市場成交量回暖之后，開發企業資金面不太緊張，部分開發商或主動或被動地繼續博弈市場，開發商推盤節奏的放緩供應量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產市場的政策措施。
第二、部分開發商利用活動營銷、房展會等時機，發出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。
樓市政策博弈中房價緣何連續4月上漲?
那么，在目前市場“階段性”的觀望狀態下，緣何2012年9月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續第4個月環比上漲，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，
第一、從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續回升導致市場“基本面”開始好轉，1-9月整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。
第二、成交量的持續回升導致開發企業資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。
第三、以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。
數據顯示，2012年9月十大城市住宅均價為15573元/平方米，環比上月上漲0.22%。具體來看，廣州、武漢分別上漲0.93%和0.77%，漲幅相對較高，南京、成都、北京、天津漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州、上海、重慶(主城區)、深圳漲幅在0.1%以內。
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