王良智：目前只有“以價換量”才是開發(fā)商的出路
2012-10-10 來源：王良智博客 編輯：詩諾
開發(fā)商們所企盼的房地產(chǎn)市場“金九銀十”已經(jīng)成為水中撈月、竹籃子打水一場空，樓市再度遇冷，這也是預料之中的事。
實際上，今年的金九銀十期間，各地樓市成交情況冷熱不均，但是就市場整體成交情況來看，各地樓市成交量整體偏低。 銀十旺季樓市開局遇冷，值得注意的是，今年金九期間，各地樓市成交量表現(xiàn)不一。以北京為例，其新建商品房成交量環(huán)比下跌超過三成，不少開發(fā)商寄望銀十發(fā)力。盡管部分房企放低身段，盡量的優(yōu)惠促銷，但銀十樓市表現(xiàn)依然開局遇冷，今年的“黃金周”，北京樓市成交遇到“假日癥”。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京新建和二手商品住宅合計成交587套，創(chuàng)2009年以來國慶“黃金周”新低。黃金周新房量價均跌。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，10月1日到7日，北京新建商品住宅簽約437套，比去年同期的908套下滑了52%，“黃金周”新房簽約均價為19280元/平方米，和9月的20572元/平方米相比，略有下滑。
樓市遇冷的重要原因仍然是房價過高，房價還沒有回歸到合理價位。上半年“以價換量”的銷售策略已經(jīng)讓一些開發(fā)商嘗到了甜頭，一是甩掉了部分庫存房。二是回籠了資金，緩解了資金壓力。三是激活了市場，一些本來持觀望態(tài)度的準購房者因降價而入市。但是，剛剛緩過點兒勁的開發(fā)商們又有些找不到北了，開始蠢蠢欲動地漲價，又做起了報復性反彈的美夢。一些樓盤開始暗中漲價，還有些樓盤因為手頭有了資金就琢磨著捂盤惜售、待價而沽、坐地生財。在這樣一種僥幸心里作用下，企圖以漲價挾裹市場的開發(fā)商們只能遭遇市場無情的冷遇。
房地產(chǎn)市場實踐證明，在宏觀調(diào)控大背景下，“以價換量”是一個不錯的營銷策略，它可以促使房地產(chǎn)市場逐步回暖。本來房價虛高已經(jīng)成為一大社會公害，不降房價的結(jié)果只能是有價無市，不降價只有死路一條。一些地方的“天價樓盤”一平米即使縮水八九萬甚至更多，但也少有人問津。一度以來相當一批開發(fā)商錯誤的認為房價只能漲不能跌，有些開發(fā)商的代言人甚至夸張的斷言“我國房價要上漲100年”。當這些觀點充斥著房地產(chǎn)界并作為一種傾向性甚至指導性思潮時，所造成的后果是相當嚴重的。
當前和今后相當一段時期，我國房地產(chǎn)市場總體走勢是在平穩(wěn)中呈現(xiàn)下行趨勢，量價齊跌勢不可擋。因此，房地產(chǎn)商只有降價才是硬道理。只有降價，才能救房地產(chǎn)，只有降價，才能甩掉庫存房，只有降價，才能回籠資金緩解資金壓力，只有降價，才能激活市場，促使房地產(chǎn)市場逐步回暖。一些人認為，購房者是“買漲不買跌”，這完全是對市場的誤讀，或者說是一種哄抬房價的伎倆。任何一個持觀望態(tài)度的準購房者都期盼房價下跌，“再等等看能降多少”是絕大多數(shù)購房者的心態(tài)，從來沒有一個自主性購房者會盼著房價上漲后再買房。買漲不買跌是長期以來誤導市場的謬論。必須加以清除。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進一步強化的大背景下，開發(fā)商的出路只有“以價換量”，別無選擇。而“以價換量”就需要徹底降房價。如果還抱有僥幸心理，企圖捂盤惜售或報復性反彈漲價，后果將不堪設想。一是會導致更加嚴厲的調(diào)控政策出臺。二是會遭到市場的無情冷遇。三是大量積壓庫存房將會導致資金鏈的斷裂，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。四是將會導致房地產(chǎn)泡沫破裂，整個房地產(chǎn)業(yè)徹底崩盤。因次，要想做常青藤企業(yè)，就必須要科學、理性的認清房地產(chǎn)市場形勢，走“以價換量”的路子，堅持降價才是硬道理的原則，使房價回歸到一個合理價位，促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
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