張宏偉：杭州“土地新政”的五點思考
2012-10-18 來源：張宏偉博客 編輯：詩諾
10月17日消息，杭州市國土局日前下發通知明確，當商品住宅地塊溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，“從零開始”競投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地。
據悉，這一通知是在近日的一場杭州拍賣會上，杭州市國土局下發給參與當日土地競拍企業的。
杭州“土地新政”有何影響?能否起到遏制土地價格過快上漲的作用，其他城市會否效仿這樣的做法，對此，筆者提出以下五點思考與看法。具體而言，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為：
首先，杭州的“土地新政”應該不是所有地塊都按照這樣的方式進行成交的，政府也沒有公開發文要全部按照這個執行，只是在招拍掛前給參與的開發企業的限定，應該來說是一個嘗試，還只是個別地塊的成交方式。
其次，在市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，如果沒有人為地降低起拍價格，土地市場溢價率應該還不會普遍達到49%這樣的水平，因此，這樣的條件下實際發生的地塊成交案例并不會太多。
因此，當商品住宅地塊溢價率還沒有達到49%時，是不是就意味著就沒有配建保障房的指標了?這也是一個值得我們思考的問題。另外，當地塊溢價率達到49%及以上時，保障房的配建本身在地塊規劃上是否合理，開發企業最終是否按此執行，都會有些問題在里面。
此外，對于市中心優質地塊，大型開發企業勢必會爭搶，如果地塊溢價率達到49%及以上時，配建的豪宅保障房歸誰去住?這些問題還真的值得我們思考。
第三、杭州“土地新政”盡管可以控制總的溢價率，甚至還可以配建一部分保障房，盡管可以起到防止土地價格過快上漲的作用，甚至也可以控制溢價過高的“地王”的誕生，但是，這不是最根本有效的辦法。
土地資源的稀缺性，尤其是市中心優質地塊的推出勢必會導致高溢價率現象產生。通過多渠道持續增加土地供應，同時，保證一個穩定的市場預期是穩定土地市場的最關鍵之處，而不是哪里疼醫哪里。
第四、當前市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，溢價率49%的最高限制有可能會暗示一部分開發企業，尤其是高周轉及央企品牌開發企業，在不超過溢價率49%底線的情況下進一步瘋狂搶地，一方面使市中心的優質地塊及比較好的地塊資源向這些大型房企手中集中，另外，一定程度上這樣的行為也會助推土地市場價格走高。
第五、至于效仿與否，杭州“土地新政”短期內倒是控制土地市場價格過快上漲的一個方法，盡管還有些負面效應，但是，對于一些熱點區域及熱點地塊的話，采用這樣的方式應該可以控制短期內的土地市場溢價率，起到一定的作用，短期內可以效仿進行操作。但是，杭州“土地新政”總體來講比較難達到中長期控制土地市場價格上漲的預期效果。原因很簡單，土地本身的價值就是值那么多，以人為的方式控制溢價率，而不是市場化的方式去解決土地資源問題，這只能導致土地市場價格一旦沒有這樣的溢價限制，就會出現報復性反彈。
上一篇：陳序：小房型會是小救星 小房型可救中國經濟
下一篇：鄧浩志：限售后廣州豪宅成交明顯下跌
