林文俏：樓市調(diào)控要更加注重市場(chǎng)與法制手段
2012-10-22 來源：林文俏的博客 編輯：木木
10月17日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，特別提出“抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系”。此前的10月12日、13日和15日，溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場(chǎng)座談會(huì)，溫總理說：“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖……調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。”這透露出：樓市調(diào)控常態(tài)化是必然趨勢(shì)，但調(diào)控手段會(huì)從行政手段逐步過渡到市場(chǎng)和法制手段。這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)折。
采取限購(gòu)方式歸根結(jié)底還是因?yàn)橄嚓P(guān)體制機(jī)制不完善
從2010年元月起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，中央和各地已經(jīng)出臺(tái)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策、考核問責(zé)制等，都不是市場(chǎng)手段而是行政手段。行政手段調(diào)控在短期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)，但無法使樓市價(jià)格長(zhǎng)治久安。以限購(gòu)為例，它好像物理降溫手段，患了感冒發(fā)燒，可以臨時(shí)降降體溫，但不能幫助完全退燒。而我們之所以采取限購(gòu)的方式，歸根結(jié)底還是因?yàn)橄嚓P(guān)體制機(jī)制不夠完善，市場(chǎng)失靈，只好借助行政手段進(jìn)行干預(yù)。
限購(gòu)政策雖短期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)，但其弊端也不可避免。第一，它扭曲了真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格現(xiàn)象。實(shí)行限購(gòu)后，各地的市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，房?jī)r(jià)基本停止了上漲，但這是一種行政手段壓抑需求而不是市場(chǎng)自身力量作用的結(jié)果。第二，它為以后的價(jià)格暴漲埋下隱患。因?yàn)橄拶?gòu)向人們傳遞的信息是：住房是稀缺商品，強(qiáng)化了人們漲價(jià)預(yù)期、購(gòu)買欲望和惜售心理，使本不想買房的也產(chǎn)生購(gòu)買欲望。一旦限購(gòu)令取消，這種購(gòu)買欲望必定爆發(fā)。而且，限購(gòu)減少需求必定減少供給，導(dǎo)致新的供不應(yīng)求。第三，它壓抑了市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定負(fù)面作用。什么是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?就是需求帶動(dòng)供給，而供給就是生產(chǎn)。壓抑需求必定會(huì)減少供給和生產(chǎn)，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。第四，它誤傷了百姓改善性基本住房需求。第五，它強(qiáng)化了社會(huì)不公。中國(guó)目前一種突出的社會(huì)不公就是戶口制度導(dǎo)致的城市兩元結(jié)構(gòu)。盡管你為城市發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)，長(zhǎng)期納稅，但如果沒有戶口，就不能享受城市的基本福利。限購(gòu)無疑強(qiáng)化了這種不公平。第六，它對(duì)價(jià)格的控制作用也不顯著。
取代限購(gòu)政策呼聲最高的市場(chǎng)手段是房產(chǎn)稅，但市場(chǎng)和法制手段的出臺(tái)都不是一件易事
溫總理說：“從長(zhǎng)期講更加注重市場(chǎng)和法制手段”。市場(chǎng)手段即經(jīng)濟(jì)手段，主要是稅收和信貸手段，還包括市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)(如在住宅用地供應(yīng)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增加普通商品住房用地和保障性住房用地的供應(yīng))，以及市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整(通過制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃來引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期)。法制手段則是要規(guī)范市場(chǎng)，制定激勵(lì)和懲罰措施來加大政策執(zhí)行力度，加快立法進(jìn)程，如住房保障法的制定出臺(tái)。目前很多法規(guī)條例已落后于形勢(shì)，需要重新補(bǔ)充修訂。如公積金管理?xiàng)l例、住房金融等方面的制度性法規(guī)條例。市場(chǎng)和法制手段有時(shí)彼此融合，比如房產(chǎn)稅，既是市場(chǎng)手段，又要走立法程序。
目前，取代限購(gòu)政策呼聲最高的市場(chǎng)手段是房產(chǎn)稅。可是，支持政府樓市調(diào)控的百姓，對(duì)房產(chǎn)稅的態(tài)度卻令人意外。據(jù)新浪樂居的調(diào)查顯示，超六成(61.4%)網(wǎng)友并不期待房產(chǎn)稅出臺(tái);非常期待房產(chǎn)稅出臺(tái)的網(wǎng)友只占31%;7.6%的網(wǎng)友表示難以抉擇。超六成百姓不支持房產(chǎn)稅，原因有二，一是擔(dān)心它起負(fù)作用，不但不降反而提升房?jī)r(jià);二是擔(dān)心征稅征到自己頭上。稅法是國(guó)家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。出臺(tái)針對(duì)非營(yíng)業(yè)性用房的房產(chǎn)稅的目的是什么?是樓市調(diào)控的長(zhǎng)效制度?開辟地方財(cái)政的新來源?財(cái)稅體制改革的重要舉措?還是為了調(diào)控貧富差距?這個(gè)基本問題必須向公眾解釋清楚，讓房產(chǎn)稅征得明明白白。按照稅收法定主義的原則，任何一個(gè)新稅種的開征、變更或取消，均需通過立法機(jī)關(guān)的審議程序。《中華人民共和國(guó)立法法》規(guī)定，對(duì)有關(guān)稅收的基本制度，如果尚未制定法律的，全國(guó)人大及其常委會(huì)有權(quán)授權(quán)國(guó)務(wù)院可以對(duì)其中的部分事項(xiàng)制定行政法規(guī)。《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免征房產(chǎn)稅。現(xiàn)在把房產(chǎn)稅擴(kuò)大到非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，這種修改至少應(yīng)取得全國(guó)人大及其常委會(huì)授權(quán)。征收房產(chǎn)稅的前提是取消70年的土地使用費(fèi)，這又涉及重大土地制度修改問題。如何監(jiān)督征收的房產(chǎn)稅是否用于解決低收入家庭住房困難等民生問題，而不是成為地方GDP增長(zhǎng)的新支柱。各地的大量單位集資建房以及除大產(chǎn)權(quán)之外的各類非商品房如何公平征收。還有稅制設(shè)置和征稅機(jī)制，缺少代征代繳機(jī)制，征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估等許多問題。所以全面開征房產(chǎn)稅難度很大。因此市場(chǎng)和法制手段的出臺(tái)不是一件易事。作者系廣東商學(xué)院教授
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