易憲容：房地產宏觀調控政策確立的核心所在
2012-10-22 來源：易憲容的博客 編輯：木木
國務院總理溫家寶在近日召開的國務院常務會議上提出要抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。可以說，房地產市場宏觀調控的長效機制不僅決定了住房市場能否健康持續發展，也決定了未來中國經濟能否健康持續發展。在筆者看來，建立這樣一個機制應從以下方面入手。
從法律及制度上完全把房地產市場界定為消費主導的市場
從法律及制度上完全把房地產市場界定為消費主導的市場而不是賺錢工具、不是投資炒作的市場。住房的生產只是為了保證居民的基本居住需求及住房福利條件改善。只有去除住房市場的投資功能或賺錢效應，才是建立起了房地產市場健康發展的長效機制。如果購買住房不能夠成為賺錢或投資(居民房地產的投資只能限制在高檔住宅、商業地產及房地產信托資產上)工具，那么住房的投機及投資需求就會逐漸地退出市場，住房的價格才能夠回歸理性。要做到這點，就得在法律上與制度上(如設立《住宅法》)來保證住房市場這一宗旨真正確立。比如美國的《住宅法》第一句話就明確規定住房市場生產“安全舒適及絕大多數居民有支付能力的住房。”住房市場的性質沒有法律化制度化，房地產宏觀調控的長效機制確立并非易事。
對住房市場的宗旨，2010年的“國十條”就有了明確規定，比如第一條明確指出房地產不是支柱產業，不是經濟增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經濟要“去房地產化”，要改變以往房地產運作的暴利模式，擠出房地產企業及地方政府的暴利，不能把住房成為投機賺錢的工具;不能剝奪絕大多數居民的天賦居住權，并讓全體人民來分享中國經濟改革的成果;要把房地產由一個投機炒作為主導的市場轉變為一個居民住房消費主導的市場。但是這幾年房地產宏觀調控效果與上述宗旨仍然相去很遠，其原因就是沒有讓這個宗旨法律化。
去除住房市場投機投資的賺錢效應
對于去除住房市場投機投資的賺錢效應，在世界各國都有現成的法律與政策。可以有住房交易的事前限制(比如住房的信貸差別化政策、有條件限制購買第二套以上住房等)，但更重要的是對住房交易的事中及事后限制。即可以不限制住房購買的套數，但購買后要想賣出去賺錢，就要通過嚴格的住房交易稅(如香港及新加坡)及住房交易所得稅(如日本及韓國)來限制，并在住房持有環節征收房地產稅等，從而使得個人想通過住房交易來謀利成為不可能。如果住房政策能夠去除住房的賺錢功能，那么住房市場自然成了一個住房消費市場。在一個以消費為主導的市場，住房的價格就能夠通過市場供求關系來決定，住房價格就能夠回歸理性，而不需要政府通過諸如行政性限購等政策來穩定價格。
要建立起廣義的保障性住房體系
要建立起廣義的保障性住房體系。這個住房保障體系應該包括通過優惠政策讓中低收入者有支付能力進入住房市場的保障制度。其中，不僅僅包括當前所看到銀行利率優惠及政府購買住房稅收優惠，還可以通過政府以貨幣化的方式把住房優惠直接發到購買住房者手上。這樣，既增加中低收入者進入住房市場的選擇，也可減少住房優惠政策浪費性使用。同時，政府根據其財力加大對狹義保障性住房的建設。這部分保障性住房主要是針對那些收入水平特別低及沒有收入的弱勢民眾能夠有一個基本居住條件而不是希望這些弱勢民眾也進入市場。
遏制高房價，讓房價回歸到絕大多數民眾有支付能力的水平最為重要
就當前的現實來看，遏制高房價，讓住房的價格回歸理性，讓房價回歸到絕大多數民眾有支付能力的水平是最為重要的。如果房地產宏觀調控只是把房價穩定在當前水平上而不擠房地產泡沫，那么高房價一定會影響民生，影響住房市場消費需求釋放，影響國家金融安全，影響社會經濟發展，影響到政府的威信等。在這種情況下，要建立起房地產宏觀調控的長效機制也是不可能的。
總之，要建立起住房自住需求的長效機制，首先就是擠出當前住房市場的泡沫，去除房地產賺錢效應，讓住房市場真正轉變成了一個消費為主導的市場而不是投機炒作的市場。這樣才能保證讓住房自住需求釋放出來，住房市場踏上健康發展之路。這是房地產宏觀調控政策確立的核心所在。
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