葉檀：國五條出臺 離婚說明房地產調控錯誤嗎
2013-03-12 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：“國五條”出臺，雖然20%的個人所得稅并未出臺落地細則，但離婚潮、提前買賣房屋規避稅收已經出現。北京住建委最新公示的網簽數據統計顯示，同期北京二手住宅網簽量達到了9400套，環比上一周（2月23日-3月1日）增加140.5%，與上月同期（2月2日-8日）相比大幅增加279.5%。據說，一些城市的離婚家庭比正常時間多出三、四倍。
以離婚規避限購，證明很多人把經濟利益暫時置于家庭親情之上。既然一些人能夠毫無顧忌把千余頭死豬扔進江，既然開著寶馬車的人曾經堂而皇之地申請經濟適用房，既然房地產已經成為多數居民最主要的財富，在這樣的文化與財富土壤下，出現離婚規避限購、規避稅收的情況也就不難理解。更何況，暫時離婚并非永久離婚，購房、產權分離后出現復婚潮，可以想見。
這是經濟人的理性選擇。經濟的問題、稅收的問題，必須理性處理。并非主張突破道德的底線，而是想指出，明確的預期才有明確的行為模式，在中國現實下，明確的預期可能與發達經濟體完全不同。
對于某些國人而言，為房產離婚、復婚也許是對家庭財產負責的做法，并非道德上的劣跡。西方人對于房產的興趣向來不如東方人強烈，中國、日本的購房潮時期，房價的增速遠遠超過美國次貸危機前房價的增速。
如果推出房產稅，并對自住與改善型需求規定免稅額，相信會杜絕中低收入階層的假離婚現象。對于高收入階層而言，他們就會把房產稅預期納入投資收益的考量范疇，對投資做出更為精準的決定，而不是以離婚作為手段規避政策。只要房地產繼續作為家庭的支柱財產，那么，就會有人尋找各種方式規避重稅，相信未來中國與美國一樣，稅法專家會大行其道。
也許在西方發達經濟體眼中，中國的離婚潮是政府重稅倒逼的結果。但不同的文化、不同的財富構成，使得各地的標準不盡相同。我們無法評估在土地財政與房產稅之間，哪一個影響更大一些。比土地財政更糟糕的情況只能是，在征收房產稅之后，土地財政不降反增。
另一則案例也能夠證明各方對于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社會特色。
房地產價格屢調難降，房地產市場本無泡沫的言論浮出水面。全國政協委員、香港祥祺控股集團有限公司董事長陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過去五六年各種手段都沒有把房地產壓下去，這就沒有泡沫了。”此論違反常識，泡沫時間有長有短，短的一、兩年就崩盤，長的可以到五、六年以上，甚至十幾年。
目前統計房地產泡沫以房價、居民收入、貸款增長等方式進行統計，但此類國際通行指標在中國房地產市場偶爾失靈，存在著非常奇特的現象。
雖然房價收入比畸高，雖然黑燈率很高，但銀行的個人按揭貸款依然是最優質的資產。原因在于，中高收入階層掌握大部分資產，他們甚至不必依賴銀行借貸就能擁有數套房產，而中低收入階層把房產當作立身之本，集家族之力償還借貸，不到最后關頭絕不會把房產拱手讓給銀行。大部分購房者仍然把大城市作為事業的起點，想方設法在大城市買房。
中國的房地產泡沫崩潰的表現，并不在于按揭貸款崩潰，并不會像美國一樣，房產價格下降、二次抵押者把房產交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產，轉戰到境外，地方政府以土地抵押的負債大部分成為壞賬，到那時，會出現多米諾骨牌效應，地方政府與銀行的資產負債表急劇惡化，債務危機大爆發。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。
中國需要自建反映特色的指標系統，這不是掩耳盜鈴，拋棄PM2.5指標另創自己滿意的數據，而是根據更精準的數據更好地反映市場風險。不拋棄PM2.5，同時建立自己的指標與調控系統，才是根本。
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